Hipoteka, zavarovana z Bitcoinom: Evolucija financiranja ali začetek revolucije?

Imate Bitcoin, katerega vrednost je v zadnjih letih zrasla, in bi radi kupili stanovanje. Ali morate kriptovaluto prodati ali jo lahko uporabite kot zavarovanje za posojilo? V Združenih državah že obstajajo produkti, ki omogočajo financiranje nepremičnine s pomočjo Bitcoina. Poleg možnosti, da ohranite naložbo, pa prinašajo tudi nove obveznosti in tveganja.

Kako deluje financiranje s pomočjo Bitcoina?

Načelo izhaja iz običajnega posojanja na podlagi dragocenega premoženja. Vlagatelj zagotovi Bitcoin kot zavarovanje in pridobi denar, ne da bi moral kriptovaluto takoj prodati. Za razliko od nepremičnine pa se cena Bitcoina lahko v kratkem času močno spremeni.

„Bitcoinova hipoteka“ pri tem ni en sam natančno opredeljen produkt. Bitcoin lahko neposredno zavaruje posojilo, služi kot zavarovanje za dodatno posojilo za lastno udeležbo h klasični hipoteki, ali pa ga ponudnik le upošteva pri presoji finančnih rezerv stranke. Vsaka možnost ima drugačne pogoje.

Kateri produkti že obstajajo?

Ameriški družbi Better Mortgage in Coinbase sta leta 2026 predstavili model, v katerem stranka pridobi običajno hipoteko za nepremičnino in dodatno posojilo za lastno udeležbo, zavarovano z Bitcoinom. Pri posojilu v višini 100 000 dolarjev za lastno udeležbo mora začetna vrednost zastavljenega BTC znašati vsaj 250 000 dolarjev. Sam padec cene Bitcoina po objavljenih pogojih ne sproži samodejne prodaje zavarovanja, neodplačevanje posojila pa jo lahko sproži.

Družba Milo ponuja drugačen model, pri katerem lahko kriptovalute skupaj z nepremičnino zavarujejo financiranje do celotne kupnine. Pri nekaterih njenih produktih stranka sproti plačuje le obresti, glavnico pa mora poravnati pozneje. Milo ponuja tudi možnost, pri kateri se Bitcoin upošteva kot finančna rezerva, ne da bi ga stranka morala zastaviti.

V Evropi deluje na primer Firefish, ki odobrava posojila, zavarovana z Bitcoinom. Zavarovanje je zaklenjeno z večpodpisno rešitvijo na blockchainu. Za razliko od zgoraj omenjenega produkta Better Mortgage pa lahko padec cene privede do poziva k dopolnitvi zavarovanja in nato do njegove prisilne prodaje.

Zakaj je pomembno spremljati LTV?

LTV (Loan-to-Value) izraža razmerje med dolgom in vrednostjo zavarovanja. Če si na podlagi Bitcoina v vrednosti 5 milijonov kron izposodimo 2 milijona, začetni LTV znaša 40 %. Če vrednost zastavljenega BTC pade na polovico, se LTV zviša na 80 %, čeprav je višina dolga ostala enaka.

Pri produktih s sprotnim prevrednotenjem lahko visok LTV pomeni obveznost dopolnitve zavarovanja ali odplačila dela posojila. Če stranka zahtevi ne ugodi, grozi prisilna prodaja Bitcoina prav v času cenovnega padca.

Bitcoin ostaja vaš. Pa ga imate pod nadzorom?

Pri zastavi Bitcoina je bistveno ugotoviti, kdo hrani ključe in kako sme ravnati z zavarovanjem. V modelu Better Mortgage in Coinbase je BTC prenesen v infrastrukturo za hrambo, pogodbeni pogoji pa dopuščajo njegovo nadaljnjo uporabo s strani upnika, imenovano rehipotekacija. Stranka ima tako lahko pravico do vračila ustrezne količine BTC, ne da bi ji bili ves čas rezervirani prvotni kovanci.

Pomembno je tudi vedeti, kdaj se Bitcoin sprosti. Pri tem produktu lahko ostane blokiran do celotnega odplačila ali refinanciranja glavne hipoteke. Tveganje torej ni le v gibanju cene, temveč tudi v pogojih hrambe in sposobnosti ponudnika, da izpolni svoje obveznosti.

Se Bitcoin splača zastaviti ali prodati?

Zastava omogoča ohraniti naložbeno pozicijo in morebiti sodelovati pri prihodnji rasti cene BTC. Hkrati pa nastanejo dolg, stroški obresti in tveganje izgube zavarovanja. Prodaja dela Bitcoina pa zmanjša obseg naložbe, vendar ne ustvari nujno dodatne kreditne obveznosti.

Sama rast cene zastavljenega Bitcoina poleg tega hipoteke samodejno ne odplačuje. Dolg se zmanjšuje šele z dejanskimi obroki; morebitna sprostitev dela zavarovanja je odvisna od pogodbe.

Kaj pa Češka?

Na Češkem zaenkrat ne gre za splošno dostopen hipotekarni produkt. Po izjavah bank, citiranih v izvirnem članku, povezava posojila za lastno udeležbo s klasično hipoteko naleti na zahteve glede lastnih virov, presoje kreditne sposobnosti in upravljanja tveganj. Samostojnega posojila, zavarovanega z Bitcoinom, zato ni mogoče samodejno šteti za rešitev financiranja češke hipoteke.

Zaključek

Posojila, zavarovana z Bitcoinom, kažejo, da lahko digitalna sredstva poleg naložb pridobivajo tudi praktično vlogo pri financiranju stanovanj. Z današnjega vidika gre bolj za evolucijo uveljavljenega načela posojanja na podlagi premoženja kot za takojšnjo revolucijo.

Pred podpisom pogodbe je treba razumeti višino zadolženosti, pogoje odplačevanja, tveganje prisilne prodaje, nadzor nad zavarovanjem in možnosti njegove sprostitve. Za nekatere vlagatelje je lahko ohranitev Bitcoina prednost, za druge bo pametneje del kriptovalute prodati in dodatnega dolga ne prevzeti.

Informacije ustrezajo stanju razpoložljivih virov novembra 2026. Besedilo je izobraževalne narave in ne predstavlja individualnega naložbenega, kreditnega, pravnega ali davčnega priporočila.