Hipoteka, zavarovana z Bitcoinom: Evolucija financiranja ali začetek revolucije?

Imate Bitcoin, katerega vrednost je v nekaj letih močno zrasla. Radi bi kupili nepremičnino, vendar svoje kriptovalute ne želite prodati. Ali lahko Bitcoin postane zavarovanje, s pomočjo katerega pridobite potrebno financiranje? V Združenih državah tak model že deluje. Poleg novih možnosti pa prinaša tudi tveganja, ki se od tveganj pri običajni hipoteki bistveno razlikujejo.

Predstavljajmo si vlagatelja, ki je več let redno kupoval Bitcoin in si postopoma ustvaril portfelj v vrednosti več milijonov kron. Zdaj bi rad kupil lastno bivališče. Čeprav ima dragoceno premoženje, nima dovolj prostih denarnih sredstev za plačilo celotne nepremičnine niti potrebne lastne udeležbe.

Najpreprostejša rešitev bi bila prodaja dela Bitcoina. Pridobljeni denar bi vlagatelj pretvoril v običajno valuto in ga uporabil pri nakupu nepremičnine. Vendar bi izgubil del naložbe in s tem tudi možnost, da sodeluje pri njenem morebitnem prihodnjem povečanju vrednosti.

Obstaja pa tudi druga pot. Bitcoin lahko uporabi kot zavarovanje za posojilo, pridobi potrebna sredstva in pod določenimi pogoji ohrani svojo prvotno naložbeno pozicijo.

Na prvi pogled gre le za še en način zavarovanja posojila. Vendar ta pristop odpira širše vprašanje: Ali lahko Bitcoin poleg vloge naložbenega sredstva postopoma pridobi tudi vlogo premoženja, na podlagi katerega bodo finančne institucije običajno posojale?

Bitcoin kot zavarovanje: načelo, ki v financah ni novo

Posojila, zavarovana z dragocenim premoženjem, v finančnem svetu niso novost.

Pri klasični hipoteki banka praviloma uporabi kupljeno nepremičnino kot zavarovanje odobrenega posojila. Pri drugih oblikah financiranja lahko kot zavarovanje služijo na primer naložbeni portfelji ali vrednostni papirji.

Posojila, zavarovana z Bitcoinom, izhajajo iz istega načela. Stranki premoženja ni treba prodati. Zagotovi ga kot zavarovanje, na podlagi katerega pridobi posojilo v običajni valuti.

Bistvena razlika je v naravi zastavljenega sredstva.

Nepremičnina ima fizično obliko, evidentirano lastništvo in njena cena se praviloma spreminja počasneje. Bitcoin pa je digitalno sredstvo, s katerim se neprekinjeno trguje na globalnem trgu. Njegova vrednost lahko v kratkem času zraste, lahko pa tudi pade za več deset odstotkov.

To močno vpliva na pogoje financiranja. Upnik mora določiti, kako visoko posojilo bo odobril na podlagi Bitcoina, kdo bo kriptovaluto med odplačevanjem nadziral in pod kakšnimi pogoji bo mogoče zavarovanje prodati.

Hkrati mora določiti, ali bo stranka ob padcu cene dolžna dodati dodaten Bitcoin ali pa se cenovna nihanja na potek odplačevanja neposredno ne bodo odrazila.

Prav različen pristop k tem vprašanjem je privedel do nastanka več modelov bitcoinovega financiranja.

Bitcoinova hipoteka nima ene same oblike

Izraz „bitcoinova hipoteka“ je lahko zavajajoč. Ne pomeni namreč nujno klasičnega hipotekarnega posojila, za katerega stranka namesto z nepremičnino jamči le z Bitcoinom.

V praksi se srečujemo predvsem s tremi pristopi.

Prva možnost je posojilo, zavarovano z Bitcoinom. Vlagatelj zastavi kriptovaluto in pridobljeni denar lahko v skladu s pogodbenimi pogoji uporabi na primer za nakup ali prenovo nepremičnine ali za druge izdatke. Takšno posojilo pa ni nujno hipoteka v običajnem pravnem smislu.

Drugi model je povezava klasične hipoteke z bitcoinovim posojilom. Stranka pridobi standardno hipoteko za nepremičnino, medtem ko Bitcoin zavaruje dodatno posojilo, namenjeno financiranju lastne udeležbe.

Tretji pristop uporablja Bitcoin pri presoji premoženjskega stanja stranke. Kriptovalute ni treba neposredno zastaviti. Ponudnik jo lahko upošteva med finančnimi rezervami prosilca, ki dokazujejo njegov premoženjski položaj.

Med temi modeli so bistvene razlike. Včasih stranka tvega prisilno prodajo Bitcoina ob padcu cene, drugič ostane zavarovanje dolgoročno blokirano. Spet drug model ji omogoča, da kriptovaluto obdrži v lastni denarnici.

Razlike bomo prikazali na konkretnih produktih, ki na trgu že obstajajo.

Coinbase in Better Mortgage: Bitcoin pomaga financirati lastno udeležbo

Eden od primerov je sodelovanje ameriške kriptovalutne družbe Coinbase s ponudnikom hipotek Better Mortgage.

Marca 2026 sta družbi predstavili produkt, ki omogoča uporabo Bitcoina kot zavarovanja za financiranje lastne udeležbe pri nakupu nepremičnine. Junija sta sporočili odobritev prve takšne hipoteke, 26. avgusta 2026 pa sta produkt omogočili širšemu krogu upravičenih ameriških strank.

Ni torej ostalo le pri tehnološkem predlogu. Ta način financiranja so že uporabili resnični kupci.

Model povezuje dve posojili.

Prvo je standardna hipoteka, zavarovana s kupljeno nepremičnino. Drugo posojilo služi financiranju kupčeve lastne udeležbe in ga zavaruje Bitcoin. Za njegovo zavarovanje poleg tega služi še dodatna zastavna pravica na nepremičnini.

Obe posojili sklepa in upravlja Better Mortgage. Stranka plačuje en skupen mesečni obrok. Coinbase zagotavlja povezane tehnološke storitve in infrastrukturo za hrambo kriptovalute, ne pa samega odobravanja hipoteke.

Kako financiranje deluje v praksi?

Predstavljajmo si kupca, ki želi kupiti nepremičnino za 500 000 ameriških dolarjev.

Za 400 000 dolarjev pridobi klasično hipoteko. Preostalih 100 000 dolarjev, ki bi jih sicer moral vložiti iz lastnih sredstev, si izposodi na podlagi Bitcoina.

Začetna vrednost zastavljenega Bitcoina mora pri tem znašati vsaj 250 % zneska drugega posojila.

Za posojilo v višini 100 000 dolarjev tako potrebuje Bitcoin v vrednosti najmanj 250 000 dolarjev.

Kupcu zastavljenega Bitcoina ni treba prodati in morebitno prihodnje povečanje vrednosti mu lahko ekonomsko še naprej pripada. Vendar mora odplačevati obe posojili in v času trajanja zastave s kriptovaluto ne more prosto razpolagati.

Lastništvo Bitcoina poleg tega ne nadomešča standardne presoje kreditne sposobnosti. Za pridobitev glavne hipoteke mora stranka še vedno izpolniti običajne zahteve glede dohodkov, kreditne zgodovine in razmerja med dolgovi in dohodki.

Bitcoin torej v tem produktu pomaga predvsem pri financiranju lastne udeležbe. Sam po sebi ne zagotovi hipoteke stranki brez zadostnih dohodkov.

Hipoteka brez margin calla? Da, vendar ne brez tveganja

Izrazita značilnost produkta Better Mortgage in Coinbase je pristop k morebitnemu padcu cene Bitcoina.

Pri običajnih kriptovalutnih posojilih lahko močan padec vrednosti zavarovanja sproži zahtevo po dodatnih sredstvih. Ta mehanizem se imenuje margin call.

Better Mortgage pa navaja, da sam padec cene BTC ne vodi do obveznosti dopolnitve zavarovanja niti do njegove samodejne likvidacije.

Če stranka zastavi Bitcoin v vrednosti 250 000 dolarjev in njegova cena nato pade na polovico, ta padec sam po sebi ne sproži samodejne prodaje kriptovalute.

Pogoj ostaja redno odplačevanje posojila.

Ob zamudi se položaj spremeni. Po objavljenih pogojih lahko Better po 60 dneh zamude pri plačilu obrokov likvidira potrebni del bitcoinovega zavarovanja.

Ta model tako omejuje eno glavnih tveganj običajnih kriptovalutnih posojil. Stranke pa ne varuje pred izgubo zastavljenega premoženja ob neodplačevanju.

Pri tem ne gre za pravilo, ki bi veljalo za vse bitcoinove hipoteke. Drugi ponudniki lahko uporabljajo drugačne mehanizme zavarovanja in likvidacije.

Bitcoin obdržim. Kdo pa ga v resnici nadzoruje?

Možnost ohraniti naložbo je eden glavnih argumentov za bitcoinovo financiranje. Vendar je treba razlikovati med lastništvom premoženja, ekonomsko pravico do njega in njegovim dejanskim nadzorom.

Dokler ima vlagatelj Bitcoin v lastni denarnici in nadzoruje zasebne ključe, lahko o njegovem prenosu odloča sam.

Ko pa ga uporabi kot zavarovanje, se lahko položaj bistveno spremeni.

Pri produktu Better Mortgage in Coinbase stranka zastavljeni Bitcoin prenese na račun pod nadzorom upnika v infrastrukturi Coinbase Prime.

Na pomemben vidik kreditnih pogojev je septembra 2026 opozoril portal CoinDesk.

Better Mortgage dopušča tako imenovano rehipotekacijo. Upnik lahko tako zastavljeni Bitcoin ponovno uporabi v drugih finančnih transakcijah, če ohrani ustrezno količino BTC, potrebno za njegovo prihodnje vračilo.

Stranki zato niso nujno ves čas trajanja posojila rezervirani isti kovanci, ki jih je prvotno zagotovila. V skladu s pogodbenimi pogoji mora namesto njih dobiti nazaj ustrezno količino Bitcoina.

Tako nastane dodatno tveganje, ki ni odvisno le od cene Bitcoina: ali bo ponudnik sposoben izpolniti svojo obveznost.

Če bi upnik ali kateri od vključenih finančnih subjektov zašel v resne težave, bi bilo odločilno tudi, kako so pravice stranke do zastavljenih sredstev pravno in tehnično zaščitene.

Dodatna omejitev je čas, v katerem zavarovanje ostane blokirano. Po informacijah Better Mortgage in dokumentaciji Coinbase se Bitcoin sprosti šele po celotnem odplačilu ali refinanciranju glavne hipoteke.

Samo odplačilo posojila za lastno udeležbo zato ni nujno dovolj za sprostitev Bitcoina.

Pri hipoteki, sklenjeni na primer za 30 let, gre lahko tako za izjemno dolgo obdobje.

To nazorno kaže razliko med posedovanjem Bitcoina in njegovo uporabo kot zavarovanja za posojilo.

Vlagatelj lahko še naprej sodeluje pri rasti vrednosti BTC, čeprav nad njim v času trajanja zastave nima neposrednega nadzora.

Milo: Hipoteke, zavarovane s kriptovalutami, delujejo že od leta 2022

Coinbase in Better Mortgage nista prvi družbi, ki sta Bitcoin povezali s financiranjem stanovanj.

Ameriška družba Milo je hipoteko, zavarovano s kriptovalutami, predstavila že leta 2022.

Po podatkih družbe je leta 2026 skupni obseg odobrenih kriptovalutnih hipotek presegel 100 milijonov ameriških dolarjev.

Milo pa ponuja drugačen model kot Better Mortgage.

Produkt Crypto Mortgage omogoča financiranje do 100 % kupnine nepremičnine v ZDA ob zagotovitvi kriptovalutnega zavarovanja, katerega začetna vrednost ustreza višini posojila. Kot zavarovanje lahko služi Bitcoin ali Ethereum.

Stranka, ki kupuje nepremičnino za 500 000 dolarjev, lahko tako po pogojih produkta zastavi kriptovalute v enaki vrednosti in pridobi posojilo za celotno kupnino.

Posojilo je torej zavarovano tako z nepremičnino kot s kriptovaluto.

Razlikuje se tudi način odplačevanja. Milo pri tej hipoteki navaja fiksno obrestno mero in plačevanje obresti brez obveznega sprotnega odplačevanja glavnice.

Mesečni obroki tako pokrivajo obresti. Samo glavnico mora stranka poravnati pozneje, na primer ob prodaji nepremičnine, refinanciranju ali z izrednim odplačilom.

Nižji sprotni obrok zato ne pomeni nujno cenejšega financiranja. Stranka mora računati s tem, da se z zgolj plačevanjem obresti njen dolg ne zmanjšuje.

Premoženje ima, dohodki pa za hipoteko morda ne zadostujejo

Ustanovitelj družbe Milo Josip Rupena je v intervjuju za ameriški nepremičninski portal Inman opozoril na težavo tradicionalnega hipotekarnega trga.

Nekatere stranke imajo precejšnje premoženje, vendar njihovi redni dohodki morda ne izpolnjujejo zahtev običajnih hipotekarnih produktov.

To lahko zadeva na primer podjetnike, vlagatelje ali samozaposlene osebe. Njihovo premoženjsko ozadje je namreč lahko bistveno močnejše, kot nakazuje sama višina rednih dohodkov.

Bitcoinovo financiranje tako po tem pristopu ne omogoča le, da se izognemo prodaji kriptovalute, temveč tudi razširja način, kako upniki presojajo premoženjsko ozadje strank.

Niti dragoceno bitcoinovo premoženje pa samo po sebi ne zagotavlja sposobnosti dolgoročnega odplačevanja posojila.

Prav razlika med vrednostjo premoženja in dohodkom, ki je na voljo za obroke, je eno od pomembnih vprašanj, ki jih mora ponudnik posojila presoditi.

Drugačen pristop: Bitcoin kot finančna rezerva

Milo ponuja tudi produkt z imenom Self-Custody Mortgage.

Bitcoin lahko v njem služi kot del dokazanih finančnih rezerv stranke, ne da bi ga ta morala prenesti v hrambo upnika.

Kriptovaluta tu torej ne deluje kot neposredno zastavljeni Bitcoin. Ponudnik jo upošteva pri presoji premoženjskih razmer, stranka pa še vedno potrebuje lasten denar za financiranje ustreznega dela nepremičnine.

Ta model kaže, da uporaba kriptovalut pri financiranju stanovanj ne temelji nujno le na njihovi zastavi.

Digitalna sredstva lahko postopoma postanejo tudi splošno priznan del premoženjskega profila stranke.

Firefish: Evropski model posojil, zavarovanih z Bitcoinom

Primere tovrstnega financiranja najdemo tudi v Evropi.

Platforma Firefish se osredotoča na posojila, zavarovana z Bitcoinom. Stranka lahko z njimi pridobi denar, ne da bi kriptovaluto prodala.

Firefish ni klasična hipotekarna banka in ne ponuja enakega produkta kot Better Mortgage. Pridobljeno posojilo pa je po pogojih mogoče uporabiti za različne namene, po potrebi tudi pri financiranju nepremičnine.

Razlikuje se predvsem tehnična rešitev hrambe zavarovanja.

Po objavljeni dokumentaciji Firefish je Bitcoin zaklenjen z mehanizmom multisignature neposredno na bitcoinovem blockchainu. Z zavarovanjem je mogoče razpolagati le pod vnaprej določenimi pogoji, na primer po celotnem odplačilu posojila ali ob likvidaciji.

Gre za drugačno rešitev kot v primeru, ko lahko upnik zastavljeno kriptovaluto nadalje uporablja pri lastnih transakcijah.

Firefish pa sproti spremlja vrednost zavarovanja. Stranka mora zato računati s tveganjem cenovnih nihanj.

Po dokumentaciji so opozorila na margin call vezana na ravni LTV 73 %, 79 % in 86 %. Ob dosegu likvidacijskega praga LTV 95 % lahko pride do prodaje zavarovanja.

Vsak od modelov tako prinaša drugačne prednosti in tveganja.

V prvem primeru stranka ni izpostavljena samodejni likvidaciji ob padcu cene, vendar Bitcoin zaupa upniku, ki ga lahko nadalje uporabi. V drugem je hramba tehnično rešena drugače, močan cenovni padec pa lahko privede do prisilne prodaje zavarovanja.

Nobenega od teh modelov zato ni mogoče označiti za varnejšega v vseh pogledih.

Kaj pomeni LTV in zakaj je pri Bitcoinu tako pomemben?

LTV (Loan-to-Value) označuje razmerje med višino posojila in vrednostjo zavarovanja.

Predstavljajmo si vlagatelja, ki ima Bitcoin v vrednosti 5 milijonov kron. Zastavi ga in si na njegovi podlagi izposodi 2 milijona kron.

Začetni LTV znaša 40 %.

Če se cena Bitcoina v naslednjih letih podvoji, se vrednost zavarovanja poveča na 10 milijonov kron. Pri nespremenjeni glavnici se LTV zniža na 20 %.

Če pa Bitcoin izgubi polovico vrednosti, cena zavarovanja pade na 2,5 milijona kron in LTV se zviša na 80 %.

Po nadaljnjem padcu za 20 % od te nove vrednosti bi imel zastavljeni Bitcoin vrednost 2 milijona kron. LTV bi dosegel 100 % in vrednost zavarovanja bi bila enaka neodplačani glavnici posojila.

Takšen razvoj predstavlja pomembno tveganje za upnika in dolžnika.

Pri posojilih s sprotnim prevrednotenjem zavarovanja lahko vlagatelj prejme poziv k dopolnitvi Bitcoina ali k odplačilu dela dolga.

Če pozivu ne ugodi, lahko sledi prisilna prodaja kriptovalute.

Za dolgoročnega imetnika BTC je takšna situacija tvegana. Bitcoin lahko namreč izgubi prav med tržnim padcem, čeprav ga je prvotno nameraval držati več let.

Če nato cena kriptovalute znova zraste, pri njenem okrevanju morda ne bo več sodeloval.

Odločilen zato ni le začetni LTV, temveč tudi konkretni pogodbeni pogoji, pogostost prevrednotenja zavarovanja in prag, pri katerem ga lahko ponudnik proda.

Klasična hipoteka v primerjavi s financiranjem z Bitcoinom

Klasična hipoteka in financiranje z uporabo Bitcoina se ne razlikujeta le po vrsti zavarovanja.

Zavarovanje

Klasična hipoteka: Praviloma nepremičnina
Financiranje z uporabo BTC: Bitcoin, nepremičnina ali njuna kombinacija

Lastna sredstva

Klasična hipoteka: Običajno gotovinski prihranki ali drugi sprejemljivi viri
Financiranje z uporabo BTC: Pri izbranih produktih je mogoče na podlagi BTC pridobiti posojilo za lastno udeležbo

Presoja stranke

Klasična hipoteka: Dohodki, obveznosti, kreditna zgodovina
Financiranje z uporabo BTC: Glede na produkt tudi digitalna sredstva v lasti

Cenovna volatilnost

Klasična hipoteka: Vrednost nepremičnine se običajno spreminja počasneje
Financiranje z uporabo BTC: Bitcoin lahko v kratkem času močno niha

Margin call

Klasična hipoteka: Ni običajen del standardne hipoteke
Financiranje z uporabo BTC: Pri nekaterih produktih obstaja, pri drugih ne

Nadzor nad zavarovanjem

Klasična hipoteka: Stranka nepremičnino praviloma še naprej uporablja
Financiranje z uporabo BTC: Z BTC pogosto ne more prosto razpolagati

Odplačevanje

Klasična hipoteka: Praviloma redni obroki glavnice in obresti
Financiranje z uporabo BTC: Glede na produkt anuitetno odplačevanje, plačevanje obresti ali drug režim

Dostopnost

Klasična hipoteka: Uveljavljen bančni trg
Financiranje z uporabo BTC: Specializirani produkti z omejeno dostopnostjo

Z ekonomskega vidika je bistvena možnost, da se že obstoječe naložbeno premoženje uporabi za pridobitev dodatnih finančnih sredstev.

Vlagatelj pa hkrati omejuje svojo finančno prožnost in prevzema nove kreditne obveznosti.

Se Bitcoin splača zastaviti ali ga je bolje prodati?

Predstavljajmo si dva vlagatelja. Vsak ima Bitcoin v vrednosti 5 milijonov kron in za financiranje stanovanja potrebuje 2 milijona kron.

Prvi vlagatelj proda Bitcoin za 2 milijona kron in pridobljeni denar uporabi pri nakupu nepremičnine. Preostanek BTC obdrži.

Drugi Bitcoina ne proda in si namesto tega na podlagi kriptovalutnega zavarovanja izposodi 2 milijona kron.

Če cena Bitcoina v naslednjih letih močno zraste, lahko drugi vlagatelj izkoristi povečanje vrednosti večje količine BTC.

Hkrati pa mora iz svojih dohodkov plačevati obresti in obroke posojila. V skladu s pogodbenimi pogoji poleg tega tvega izgubo zavarovanja.

Prvi vlagatelj je sicer del Bitcoina prodal, vendar mu ni nastala dodatna kreditna obveznost. Prodanega dela kriptovalute prav tako ne izpostavlja več tveganju prisilne prodaje zaradi posojila niti težavam skrbnika zavarovanja.

Če pa Bitcoin močno oslabi, se lahko položaj drugega vlagatelja zaplete. Vrednost njegovih sredstev pada, medtem ko se višina dolga samodejno ne zmanjšuje.

Ugodnosti obeh možnosti zato ni mogoče presojati le po pričakovanem gibanju cene Bitcoina.

Odločilni so tudi obrestna mera, skupni stroški posojila, davčne posledice prodaje kriptovalute, sposobnost odplačevanja in višina finančne rezerve, ki vlagatelju po transakciji ostane.

Posojilo, zavarovano z Bitcoinom, lahko tako pomaga ohraniti naložbo, hkrati pa povečuje zadolženost.

Ali lahko rast cene Bitcoina postopoma odplačuje hipoteko?

Bitcoinovo financiranje odpira tudi vprašanje, ali je mogoče prihodnjo rast cene kriptovalute izkoristiti za zmanjšanje dolga.

Predstavljajmo si vlagatelja, ki zastavi Bitcoin v vrednosti 5 milijonov kron in pridobi posojilo v višini 2 milijonov kron.

Po nekaj letih cena Bitcoina zraste in vrednost zastavljenega premoženja doseže 10 milijonov kron.

Vlagatelj bi teoretično lahko sprostil del presežnega zavarovanja, prodal ustrezno količino BTC in izkupiček uporabil za izredno odplačilo posojila.

V praksi pa je to odvisno od tega, ali ponudnik delno sprostitev zavarovanja omogoča.

Nekateri produkti zahtevajo, da Bitcoin ostane blokiran do celotnega odplačila ali refinanciranja posojila. Drugi ne omogočajo dviga niti dela zavarovanja, katerega vrednost se je medtem močno povečala.

Zato je pomembno razlikovati med rastjo vrednosti naložbe in dejanskim zmanjševanjem dolga.

Sama rast cene Bitcoina hipoteke ne odplačuje. Lahko poveča vrednost zavarovanja ali pod določenimi pogoji omogoči nadaljnjo finančno operacijo.

Če cena Bitcoina dolgoročno ne bi rasla, bi moral vlagatelj posojilo še naprej odplačevati v skladu z dogovorjenimi pogoji.

Ali bitcoinove hipoteke zanimajo resnične stranke?

Razpoložljivi podatki nakazujejo, da ta vrsta financiranja vzbuja zanimanje vlagateljev in da je del povpraševanja že privedel do dejanske odobritve posojil.

Po besedah ustanovitelja družbe Milo se je ob uvedbi kriptovalutne hipoteke leta 2022 na čakalni seznam vpisalo več kot 10 000 zainteresiranih.

Do leta 2026 je družba Milo po lastnih podatkih odobrila kriptovalutne hipoteke v vrednosti več kot 100 milijonov dolarjev.

Podatke o zanimanju sta objavila tudi Better Mortgage in Coinbase.

Pred širšo uvedbo produkta na trg sta evidentirala potencialno financiranje v obsegu več kot 260 milijonov dolarjev. V anketi med zainteresiranimi je 60 % anketirancev navedlo, da nameravajo nepremičnino kupiti v naslednjih šestih mesecih.

Septembra 2026 je Better portalu CoinDesk sporočil, da so predhodne vloge dosegle skupni zahtevani obseg 360 milijonov dolarjev.

To pa ne pomeni, da so bili vsi navedeni zneski dejansko odobreni ali izplačani.

Izraženo zanimanje, oddana vloga in zaključeno financiranje so tri različne stvari.

Na povpraševanje poleg tega vpliva sestava strank. Produkti so namenjeni predvsem tistim, ki že imajo kriptovalute in želijo ohraniti dolgoročno naložbeno pozicijo.

Kljub temu gre za znak, da imetniki digitalnih sredstev iščejo načine, kako njihovo vrednost izkoristiti tudi zunaj trgovanja na kriptovalutnih borzah.

Kakšne so prve izkušnje in odzivi?

Konkretno izkušnjo s financiranjem stanovanja s pomočjo Bitcoina je opisal tudi britanski dnevnik Financial Times.

Oktobra 2026 je predstavil zgodbo ameriškega kupca, ki si je za financiranje lastne udeležbe pri nakupu nepremičnine na podlagi Bitcoina izposodil približno 130 000 dolarjev.

Poleg standardne hipoteke je tako pridobil dodatno posojilo, ne da bi moral svojo bitcoinovo naložbo prodati.

Primer ponazarja glavno motivacijo zainteresiranih. Ne gre nujno za ljudi brez premoženja. Nasprotno, lahko imajo precejšnja sredstva, naložena v premoženje, ki ga ne želijo prodati.

Z naraščajočim zanimanjem pa se pojavljajo tudi kritična vprašanja.

Finančni mediji opozarjajo na tveganje prekomerne zadolženosti, visoko volatilnost digitalnih sredstev in dolgoročno odvisnost stranke od ponudnika posojila.

Dodatni pomisleki se nanašajo na ravnanje z zastavljenim Bitcoinom. Če ga upnik lahko nadalje uporablja, nastajajo tveganja, ki niso razvidna le iz obrestne mere ali deklariranega LTV.

Bitcoinova hipoteka lahko tako pritegne stranko s precejšnjim digitalnim premoženjem in stabilnim dohodkom. Ni pa nujno primerna za vsakogar, ki išče stanovanje.

Kaj pa Češka?

Evropske platforme sicer omogočajo pridobitev posojila, zavarovanega z Bitcoinom, vendar njegova neposredna povezava z običajno češko hipoteko zaenkrat naleti na pomembne ovire.

Temi se je oktobra 2026 posvetil Investiční web, ki je za mnenje povprašal predstavnike bank Komerční banka in Partners Banka.

Kot pravi Ondřej Šuchman, vodja hipotek pri Komerční banka, bi ameriški model, v katerem stranka lastno udeležbo financira z dodatnim posojilom, naletel na priporočila Češke narodne banke glede lastnih sredstev prosilca.

Banka namreč ne presoja le vrednosti zavarovanja, temveč tudi izvor lastnih sredstev in splošno sposobnost stranke za odplačevanje.

Dodaten zaplet je visoka volatilnost Bitcoina.

Če bi Bitcoin služil neposredno kot bančno zavarovanje, bi morala finančna institucija njegova cenovna nihanja upoštevati pri upravljanju tveganj. Odobreno posojilo bi zato lahko bilo bistveno nižje kot pri nepremičninskem zavarovanju enake vrednosti.

Kot pravi Tereza Píchalová, tiskovna predstavnica Partners Banka, je bila oktobra 2026 uporaba Bitcoina pri financiranju stanovanj šele v fazi razmislekov. Banka konkretnega produkta ni imela pripravljenega.

O povezovanju kriptovalutnih posojil in hipotek se je na Češkem razpravljalo že prej.

Novembra 2025 so se temi posvetile Hospodářské noviny v epizodi podkasta Ranní brífink, v kateri je sodeloval Tomáš Dzurilla iz družbe Firefish.

Razprava se je dotaknila tudi širšega razvoja finančnega trga, vključno s takratnimi načrti ameriške banke JPMorgan, da bi Bitcoin in Ethereum sprejemala kot zavarovanje posojil za institucionalne stranke.

Zanimanje za kriptovalute kot kreditno zavarovanje torej ni omejeno le na specializirane bitcoinove družbe.

Institucionalna posojila pa je treba ločiti od hipotek za gospodinjstva. To, da banka sprejema kriptovalute kot zavarovanje pri financiranju velikih strank, še ne pomeni, da jih bo začela sprejemati tudi pri običajnih hipotekah.

Češki zainteresirani bi zato morali posebej preveriti dostopnost posojila, zavarovanega z BTC, in posebej možnost uporabe pridobljenega denarja pri konkretnem hipotekarnem financiranju.

Kaj naj vlagatelj preveri pred uporabo bitcoinovega posojila?

Pred odločitvijo ne zadostuje primerjati le obrestne mere in najvišjega razpoložljivega zneska posojila.

Bistveno je razumeti celotno strukturo posojila.

Vlagatelj bi moral vedeti, ali bo Bitcoin v času posojila blokiran, kdo bo imel nadzor nad njim in ali ga ponudnik sme nadalje uporabljati.

Enako pomembni so pogoji, pod katerimi lahko pride do prodaje zavarovanja. Pri nekaterih produktih je glavni razlog neodplačevanje, drugje lahko likvidacijo sproži tudi močan padec cene.

Pozornost si zasluži tudi način odplačevanja. Z dolgoročnega vidika je bistvena razlika med posojilom s sprotnim odplačevanjem glavnice in produktom, pri katerem stranka redno plačuje le obresti.

Pomembne so tudi možnosti predčasnega odplačila in sprostitve presežnega zavarovanja, pravna zaščita stranke ob stečaju ponudnika ter morebitne valutne in davčne posledice.

Stranka mora pretehtati tudi, iz česa bo posojilo odplačevala. Če redne dohodke potrebuje za delovanje gospodinjstva, se ne bi smela zanašati na to, da bo njene obveznosti rešila prihodnja rast cene Bitcoina.

Financiranje stanovanja je dolgoročna odločitev. Njegove varnosti ni mogoče graditi le na pričakovanju rasti tveganega sredstva.

Revolucija ali evolucija finančnega sistema?

Sedanji razvoj ponuja dva zorna kota.

S tehnološkega vidika posojila, zavarovana z Bitcoinom, niso popolna revolucija. Posojanje na podlagi dragocenega premoženja je dolgo uveljavljeno finančno načelo.

Novost je uporaba digitalnega sredstva, ki ima globalni trg, posebne načine hrambe in bistveno drugačno cenovno dinamiko.

Za dolgoročne imetnike Bitcoina pa gre lahko za pomembno spremembo.

Bitcoin ni več nujno le naložba, ki jo je mogoče držati ali prodati. Lahko služi tudi kot premoženje, katerega vrednost pomaga financirati druge življenjske odločitve.

Pomembno je tudi širše vprašanje presoje premoženja.

Tradicionalne hipoteke v veliki meri temeljijo na rednih dohodkih, kreditni zgodovini in uveljavljenih oblikah zavarovanja. Nekateri imetniki digitalnih sredstev pa imajo lahko precejšnje naložbeno premoženje, čeprav njihov finančni profil ne ustreza običajnim bančnim modelom.

Če se finančne institucije naučijo digitalno premoženje varno vrednotiti, upravljati in sprejemati kot del financiranja, lahko to postopoma spremeni način odobravanja posojil.

Širša dostopnost posojil na podlagi Bitcoina pa lahko hkrati poveča zadolženost vlagateljev in poglobi njihovo odvisnost od gibanja cene kriptovalute.

Razširitev bitcoinovih hipotek zato sama po sebi ne pomeni nujno napredka.

Odločilni bodo predvsem preglednost pogodbenih pogojev, pravna zaščita strank, varnost zavarovanja in sposobnost sistema, da vzdrži tudi ob močnih tržnih padcih.

Zaključek

Hipoteke in posojila, zavarovana z Bitcoinom, niso več le teoretični koncept. V Združenih državah delujejo produkti, ki omogočajo uporabo digitalnih sredstev pri financiranju nepremičnin.

Milo, Better Mortgage in Coinbase kažejo, da lahko Bitcoin postopoma pridobiva dodatno finančno funkcijo poleg naložb in trgovanja.

Posamezni produkti pa se bistveno razlikujejo. Ponekod Bitcoin neposredno zavaruje hipoteko, drugje služi kot zavarovanje za posojilo za lastno udeležbo. V drugih primerih ga ponudnik upošteva kot del premoženjskih rezerv stranke.

Prav od teh razlik je odvisno, katere pravice vlagatelju ostanejo in s katerimi tveganji se sooča.

Za nekoga je lahko posojilo, zavarovano z Bitcoinom, pot do financiranja stanovanja brez prodaje dolgoročne naložbe. Za drugega je morda ugodneje del kriptovalute prodati in ne prevzemati dodatnega dolga.

Z današnjega vidika tako bitcoinove hipoteke predstavljajo bolj evolucijo kot takojšnjo revolucijo finančnega sistema.

Njihov dolgoročni pomen pa je lahko širši.

Ne gre namreč le za možnost nakupa nepremičnine brez prodaje Bitcoina. Gre tudi za postopno spremembo pristopa finančnega sveta k digitalnemu premoženju in njegovi uporabi v realnem gospodarstvu.

Uporabljeni viri

1. Hospodářské noviny – Bude možné ručit bitcoinem za hypotéku? (5. 11. 2025)
2. CoinDesk – Better and Coinbase’s bitcoin-backed mortgages can reuse borrowers’ collateral (6. 9. 2026)
3. Financial Times – Would you take out a mortgage backed by bitcoin? (22. 10. 2026)
4. Investiční web – Bitcoin jako akontace pro vlastní bydlení (2. 10. 2026)
5. Inman – Why crypto-backed mortgages aren't quite mainstream yet (13. 4. 2026)
6. Coinbase – Uradna dokumentacija o kriptovalutnih hipotekah
7. Milo – Uradne informacije o hipotekarnih produktih
8. Firefish – Dokumentacija o zavarovanju in likvidaciji

Informacije ustrezajo stanju razpoložljivih virov novembra 2026. Besedilo je izobraževalne narave in ne predstavlja individualnega naložbenega, kreditnega, pravnega ali davčnega priporočila.