Prêt immobilier garanti par le Bitcoin : évolution du financement ou début d'une révolution ?

Vous possédez du Bitcoin dont la valeur a fortement augmenté en quelques années. Vous souhaitez acquérir un bien immobilier, mais sans vendre votre cryptomonnaie. Le Bitcoin peut-il devenir une garantie qui vous permet d'obtenir le financement nécessaire ? Aux États-Unis, ce modèle fonctionne déjà. Outre de nouvelles possibilités, il comporte toutefois des risques très différents de ceux d'un prêt immobilier classique.

Imaginons un investisseur qui a acheté régulièrement du Bitcoin pendant plusieurs années et s'est progressivement constitué un portefeuille d'une valeur de plusieurs millions de couronnes. Il souhaite désormais acquérir son propre logement. Bien qu'il détienne un patrimoine de valeur, il ne dispose pas de liquidités suffisantes pour payer la totalité du bien ni même l'apport personnel nécessaire.

La solution la plus simple serait de vendre une partie de ses Bitcoins. L'investisseur convertirait l'argent obtenu en monnaie courante et l'utiliserait pour l'achat du bien. Il perdrait cependant une partie de son placement et, avec elle, la possibilité de profiter de son éventuelle appréciation future.

Il existe pourtant une autre voie. Il peut utiliser le Bitcoin comme garantie d'un prêt, obtenir les fonds nécessaires et, sous certaines conditions, conserver sa position d'investissement initiale.

À première vue, il ne s'agit que d'une autre manière de garantir un prêt. Cette approche soulève toutefois une question plus large : le Bitcoin peut-il, en plus d'être un actif d'investissement, devenir progressivement un bien contre lequel les institutions financières prêteront couramment ?

Le Bitcoin comme garantie : un principe qui n'est pas nouveau en finance

Les prêts garantis par un bien de valeur ne sont pas une nouveauté dans le monde financier.

Dans un prêt immobilier classique, la banque utilise généralement le bien acheté comme garantie du prêt accordé. Dans d'autres formes de financement, des portefeuilles d'investissement ou des titres peuvent par exemple servir de garantie.

Les prêts garantis par du Bitcoin reposent sur le même principe. Le client n'a pas besoin de vendre son bien. Il le remet en garantie et obtient en contrepartie un prêt en monnaie courante.

La différence essentielle réside dans la nature de l'actif mis en garantie.

Un bien immobilier a une forme physique, une propriété enregistrée et son prix évolue généralement plus lentement. Le Bitcoin est en revanche un actif numérique négocié en continu sur un marché mondial. Sa valeur peut en peu de temps augmenter, mais aussi baisser de plusieurs dizaines de pourcents.

Cela influence fortement les conditions du financement. Le prêteur doit déterminer le montant du prêt qu'il accordera contre le Bitcoin, qui contrôlera la cryptomonnaie pendant le remboursement et à quelles conditions la garantie pourra être vendue.

Il doit également établir si, en cas de baisse du prix, le client sera tenu d'apporter davantage de Bitcoin, ou si les fluctuations de prix ne se répercuteront pas directement sur le remboursement.

C'est précisément l'approche différente de ces questions qui a donné naissance à plusieurs modèles de financement en Bitcoin.

Le prêt immobilier en Bitcoin n'a pas une forme unique

L'appellation « prêt immobilier en Bitcoin » peut être trompeuse. Elle ne désigne pas nécessairement un prêt immobilier classique pour lequel le client apporte en garantie uniquement du Bitcoin au lieu du bien immobilier.

Dans la pratique, on rencontre principalement trois approches.

La première possibilité est un prêt garanti par du Bitcoin. L'investisseur met sa cryptomonnaie en garantie et peut, selon les conditions contractuelles, utiliser l'argent obtenu par exemple pour l'achat ou la rénovation d'un bien immobilier ou pour d'autres dépenses. Un tel prêt n'est cependant pas forcément un prêt immobilier au sens juridique habituel.

Le deuxième modèle combine un prêt immobilier classique et un prêt en Bitcoin. Le client obtient un prêt immobilier standard pour le bien, tandis que le Bitcoin garantit un prêt supplémentaire destiné à financer l'apport personnel.

La troisième approche utilise le Bitcoin lors de l'évaluation de la situation patrimoniale du client. La cryptomonnaie n'a pas besoin d'être directement mise en garantie. Le prestataire peut la compter parmi les réserves financières du demandeur, qui attestent de sa situation patrimoniale.

Ces modèles présentent des différences fondamentales. Dans certains cas, le client risque une vente forcée de son Bitcoin en cas de chute du prix, dans d'autres, la garantie reste bloquée sur une longue durée. Un autre modèle lui permet de conserver la cryptomonnaie dans son propre portefeuille.

Nous illustrerons ces différences à l'aide de produits concrets qui existent déjà sur le marché.

Coinbase et Better Mortgage : le Bitcoin aide à financer l'apport personnel

L'un des exemples est la collaboration entre la société américaine de cryptomonnaies Coinbase et le prestataire de prêts immobiliers Better Mortgage.

En mars 2026, les deux sociétés ont présenté un produit qui permet d'utiliser le Bitcoin comme garantie pour financer l'apport personnel lors de l'achat d'un bien immobilier. En juin, elles ont annoncé l'octroi du premier prêt immobilier de ce type et, le 26 août 2026, elles ont ouvert le produit à un cercle plus large de clients américains éligibles.

Il ne s'agit donc pas seulement d'un concept technologique. De véritables acheteurs ont déjà eu recours à ce mode de financement.

Le modèle associe deux prêts.

Le premier est un prêt immobilier standard garanti par le bien acheté. Le second prêt sert à financer l'apport personnel de l'acheteur et il est garanti par du Bitcoin. Une hypothèque supplémentaire sur le bien sert en outre à le garantir.

Les deux prêts sont conclus et gérés par Better Mortgage. Le client paie une seule mensualité commune. Coinbase fournit les services technologiques associés et l'infrastructure de conservation de la cryptomonnaie, et non l'octroi du prêt immobilier lui-même.

Comment le financement fonctionne-t-il en pratique ?

Imaginons un acheteur qui souhaite acquérir un bien immobilier d'une valeur de 500 000 dollars américains.

Il obtient un prêt immobilier classique de 400 000 dollars. Les 100 000 dollars restants, qu'il devrait sinon apporter sur ses fonds propres, il les emprunte contre du Bitcoin.

La valeur initiale du Bitcoin mis en garantie doit atteindre au moins 250 % du montant du second prêt.

Pour un prêt de 100 000 dollars, il a donc besoin de Bitcoin d'une valeur d'au moins 250 000 dollars.

L'acheteur n'a pas besoin de vendre le Bitcoin mis en garantie et son éventuelle appréciation future peut continuer à lui revenir économiquement. Il doit toutefois rembourser les deux prêts et, pendant toute la durée de la garantie, il ne peut pas disposer librement de la cryptomonnaie.

La détention de Bitcoin ne remplace pas non plus l'évaluation standard de la solvabilité. Pour obtenir le prêt immobilier principal, le client doit toujours satisfaire aux exigences habituelles en matière de revenus, d'historique de crédit et de ratio d'endettement par rapport aux revenus.

Dans ce produit, le Bitcoin aide donc principalement à financer l'apport personnel. À lui seul, il ne permet pas d'obtenir un prêt immobilier à un client qui n'a pas de revenus suffisants.

Un prêt immobilier sans margin call ? Oui, mais pas sans risque

Un trait marquant du produit de Better Mortgage et Coinbase est son approche d'une éventuelle baisse du prix du Bitcoin.

Dans les prêts en cryptomonnaies courants, une forte baisse de la valeur de la garantie peut déclencher une demande d'apport de fonds supplémentaires. Ce mécanisme est appelé margin call.

Better Mortgage indique cependant que la baisse du prix du BTC à elle seule n'entraîne ni obligation de compléter la garantie ni sa liquidation automatique.

Si le client met en garantie du Bitcoin d'une valeur de 250 000 dollars et que son prix baisse ensuite de moitié, cette baisse ne déclenche pas à elle seule automatiquement la vente de la cryptomonnaie.

La condition reste le remboursement régulier du prêt.

En cas de retard, la situation change. Selon les conditions publiées, Better peut, après 60 jours de retard de paiement, procéder à la liquidation de la partie nécessaire de la garantie en Bitcoin.

Ce modèle limite ainsi l'un des principaux risques des prêts en cryptomonnaies courants. Il ne protège cependant pas le client contre la perte du bien mis en garantie en cas de non-remboursement.

Il ne s'agit pas pour autant d'une règle valable pour tous les prêts immobiliers en Bitcoin. D'autres prestataires peuvent utiliser des mécanismes de garantie et de liquidation différents.

Je garde mon Bitcoin. Mais qui le contrôle réellement ?

La possibilité de conserver son placement est l'un des principaux arguments en faveur du financement en Bitcoin. Il faut toutefois distinguer la propriété d'un bien, le droit économique sur celui-ci et son contrôle effectif.

Tant que l'investisseur détient le Bitcoin dans son propre portefeuille et contrôle les clés privées, il peut décider seul de son transfert.

Dès qu'il l'utilise comme garantie, la situation peut cependant changer fondamentalement.

Avec le produit de Better Mortgage et Coinbase, le client transfère le Bitcoin mis en garantie sur un compte sous le contrôle du prêteur dans l'infrastructure de Coinbase Prime.

En septembre 2026, le site CoinDesk a attiré l'attention sur un aspect important des conditions de prêt.

Better Mortgage admet ce que l'on appelle la réhypothécation. Le prêteur peut ainsi réutiliser le Bitcoin mis en garantie dans d'autres transactions financières, à condition de conserver une quantité de BTC correspondante, nécessaire à sa restitution future.

Les pièces que le client a initialement fournies ne lui sont donc pas forcément réservées pendant toute la durée du prêt. Selon les conditions contractuelles, il doit recevoir à leur place une quantité équivalente de Bitcoin.

Il en résulte un risque supplémentaire, qui ne dépend pas seulement du prix du Bitcoin : la capacité du prestataire à honorer son engagement.

Si le prêteur ou l'une des entités financières impliquées rencontrait de graves difficultés, la manière dont les droits du client sur les actifs mis en garantie sont protégés juridiquement et techniquement serait également déterminante.

Une autre limite est la durée pendant laquelle la garantie reste bloquée. Selon les informations de Better Mortgage et la documentation de Coinbase, le Bitcoin n'est libéré qu'après le remboursement intégral ou le refinancement du prêt immobilier principal.

Le seul remboursement du prêt destiné à l'apport personnel peut donc ne pas suffire à libérer le Bitcoin.

Pour un prêt immobilier conclu par exemple sur 30 ans, cette période peut ainsi être extrêmement longue.

Cela illustre bien la différence entre détenir du Bitcoin et l'utiliser comme garantie d'un prêt.

L'investisseur peut continuer à profiter de la hausse de la valeur du BTC, bien qu'il n'en ait pas le contrôle direct pendant toute la durée de la garantie.

Milo : des prêts immobiliers garantis par des cryptomonnaies depuis 2022

Coinbase et Better Mortgage ne sont pas les premières sociétés à avoir associé le Bitcoin au financement du logement.

La société américaine Milo a présenté un prêt immobilier garanti par des cryptomonnaies dès 2022.

Selon les données de la société, le volume total des prêts immobiliers en cryptomonnaies accordés a dépassé 100 millions de dollars américains en 2026.

Milo propose toutefois un modèle différent de celui de Better Mortgage.

Le produit Crypto Mortgage permet de financer jusqu'à 100 % du prix d'achat d'un bien immobilier aux États-Unis moyennant une garantie en cryptomonnaies dont la valeur initiale correspond au montant du prêt. Le Bitcoin ou l'Ethereum peuvent servir de garantie.

Un client qui achète un bien immobilier pour 500 000 dollars peut ainsi, selon les conditions du produit, mettre en garantie des cryptomonnaies de même valeur et obtenir un prêt couvrant la totalité du prix d'achat.

Le prêt est donc garanti à la fois par le bien immobilier et par la cryptomonnaie.

Le mode de remboursement diffère également. Pour ce prêt immobilier, Milo indique un taux d'intérêt fixe et des remboursements des intérêts sans amortissement obligatoire et continu du capital.

Les mensualités couvrent ainsi les intérêts. Le client doit rembourser le capital lui-même plus tard, par exemple lors de la vente du bien, d'un refinancement ou par un remboursement anticipé.

Une mensualité plus faible ne signifie donc pas forcément un financement moins cher. Le client doit tenir compte du fait que le seul paiement des intérêts ne réduit pas sa dette.

Ils ont un patrimoine, mais leurs revenus ne suffisent pas forcément pour un prêt immobilier

Le fondateur de la société Milo, Josip Rupena, a souligné dans un entretien accordé au site immobilier américain Inman un problème du marché traditionnel des prêts immobiliers.

Certains clients possèdent un patrimoine considérable, mais leurs revenus réguliers ne répondent pas forcément aux exigences des produits de prêt immobilier courants.

Cela peut concerner par exemple des entrepreneurs, des investisseurs ou des travailleurs indépendants. Leur situation patrimoniale peut en effet être nettement plus solide que ne le laisse supposer le seul montant de leurs revenus réguliers.

Selon cette approche, le financement en Bitcoin permet donc non seulement d'éviter la vente de la cryptomonnaie, mais aussi d'élargir la manière dont les prêteurs évaluent la situation patrimoniale des clients.

Même un patrimoine important en Bitcoin ne garantit cependant pas à lui seul la capacité de rembourser un prêt à long terme.

La différence entre la valeur du patrimoine et le revenu disponible pour les remboursements est précisément l'une des questions importantes que le prêteur doit évaluer.

Une autre approche : le Bitcoin comme réserve financière

Milo propose également un produit appelé Self-Custody Mortgage.

Le Bitcoin peut y servir d'élément des réserves financières justifiées du client, sans que celui-ci doive le transférer en conservation chez le prêteur.

La cryptomonnaie ne fonctionne donc pas ici comme du Bitcoin directement mis en garantie. Le prestataire en tient compte lors de l'évaluation de la situation patrimoniale, mais le client a toujours besoin de ses propres fonds pour financer la part correspondante du bien.

Ce modèle montre que l'utilisation des cryptomonnaies dans le financement du logement ne se limite pas forcément à leur mise en garantie.

Les actifs numériques peuvent aussi devenir progressivement une composante couramment reconnue du profil patrimonial du client.

Firefish : un modèle européen de prêts garantis par du Bitcoin

On trouve aussi des exemples de ce type de financement en Europe.

La plateforme Firefish se spécialise dans les prêts garantis par du Bitcoin. Grâce à eux, le client peut obtenir de l'argent sans vendre sa cryptomonnaie.

Firefish n'est pas une banque de prêts immobiliers classique et ne propose pas le même produit que Better Mortgage. Selon les conditions, le prêt obtenu peut toutefois être utilisé à différentes fins, y compris éventuellement pour financer un bien immobilier.

La différence porte surtout sur la solution technique de conservation de la garantie.

Selon la documentation publiée par Firefish, le Bitcoin est verrouillé au moyen d'un mécanisme multisignature directement sur la blockchain Bitcoin. La garantie ne peut être utilisée qu'à des conditions fixées à l'avance, par exemple après le remboursement intégral du prêt ou lors d'une liquidation.

Il s'agit d'une solution différente du cas où le prêteur peut réutiliser la cryptomonnaie mise en garantie dans ses propres transactions.

Firefish surveille toutefois en continu la valeur de la garantie. Le client doit donc tenir compte du risque de fluctuations de prix.

Selon la documentation, les alertes de margin call sont liées à des niveaux de LTV de 73 %, 79 % et 86 %. Lorsque le seuil de liquidation de LTV de 95 % est atteint, la garantie peut être vendue.

Chacun des modèles présente ainsi des avantages et des risques différents.

Dans le premier cas, le client n'est pas exposé à une liquidation automatique en cas de baisse du prix, mais il confie son Bitcoin à un prêteur qui peut le réutiliser. Dans le second, la conservation est techniquement organisée autrement, mais une chute brutale des prix peut entraîner la vente forcée de la garantie.

Aucun de ces modèles ne peut donc être qualifié de plus sûr à tous égards.

Que signifie le LTV et pourquoi est-il si important pour le Bitcoin ?

Le LTV (Loan-to-Value) désigne le rapport entre le montant du prêt et la valeur de la garantie.

Imaginons un investisseur qui possède du Bitcoin d'une valeur de 5 millions de couronnes. Il le met en garantie et emprunte en contrepartie 2 millions de couronnes.

Le LTV initial s'élève à 40 %.

Si le prix du Bitcoin double au cours des années suivantes, la valeur de la garantie passe à 10 millions de couronnes. Le capital restant inchangé, le LTV tombe à 20 %.

Si en revanche le Bitcoin perd la moitié de sa valeur, le prix de la garantie tombe à 2,5 millions de couronnes et le LTV monte à 80 %.

Après une nouvelle baisse de 20 % par rapport à cette nouvelle valeur, le Bitcoin mis en garantie vaudrait 2 millions de couronnes. Le LTV atteindrait 100 % et la valeur de la garantie serait égale au capital restant dû du prêt.

Une telle évolution représente un risque important pour le prêteur comme pour l'emprunteur.

Dans les prêts avec réévaluation continue de la garantie, l'investisseur peut recevoir une demande de compléter son Bitcoin ou de rembourser une partie de la dette.

S'il ne donne pas suite à cette demande, une vente forcée de la cryptomonnaie peut s'ensuivre.

Pour un détenteur de BTC à long terme, une telle situation est risquée. Il peut en effet perdre son Bitcoin précisément pendant une chute du marché, alors qu'il prévoyait initialement de le conserver de nombreuses années.

Si le prix de la cryptomonnaie remonte ensuite, il ne profitera plus forcément de sa reprise.

Ce n'est donc pas seulement le LTV initial qui est déterminant, mais aussi les conditions contractuelles concrètes, la fréquence de réévaluation de la garantie et le seuil à partir duquel le prestataire peut la vendre.

Prêt immobilier classique contre financement en Bitcoin

Le prêt immobilier classique et le financement utilisant le Bitcoin ne diffèrent pas seulement par le type de garantie.

Garantie

Prêt immobilier classique : En général le bien immobilier
Financement utilisant le BTC : Bitcoin, bien immobilier ou une combinaison des deux

Fonds propres

Prêt immobilier classique : Habituellement de l'épargne en liquidités ou d'autres sources acceptées
Financement utilisant le BTC : Avec certains produits, il est possible d'obtenir un prêt contre du BTC pour l'apport personnel

Évaluation du client

Prêt immobilier classique : Revenus, engagements, historique de crédit
Financement utilisant le BTC : Selon le produit, également les actifs numériques détenus

Volatilité des prix

Prêt immobilier classique : La valeur du bien évolue généralement plus lentement
Financement utilisant le BTC : Le Bitcoin peut fluctuer fortement en peu de temps

Margin call

Prêt immobilier classique : Ne fait pas habituellement partie d'un prêt immobilier standard
Financement utilisant le BTC : Existe pour certains produits, pas pour d'autres

Contrôle de la garantie

Prêt immobilier classique : Le client continue en général d'utiliser le bien
Financement utilisant le BTC : Il ne peut souvent pas disposer librement du BTC

Remboursement

Prêt immobilier classique : En général des remboursements réguliers du capital et des intérêts
Financement utilisant le BTC : Selon le produit, remboursement par annuités, paiement des intérêts seuls ou un autre régime

Disponibilité

Prêt immobilier classique : Marché bancaire établi
Financement utilisant le BTC : Produits spécialisés à disponibilité limitée

D'un point de vue économique, l'élément essentiel est la possibilité d'utiliser un patrimoine d'investissement déjà détenu pour obtenir des fonds supplémentaires.

L'investisseur limite toutefois en même temps sa flexibilité financière et accepte de nouveaux engagements de crédit.

Vaut-il mieux mettre son Bitcoin en garantie ou le vendre ?

Imaginons deux investisseurs. Chacun possède du Bitcoin d'une valeur de 5 millions de couronnes et a besoin de 2 millions de couronnes pour financer son logement.

Le premier investisseur vend du Bitcoin pour 2 millions de couronnes et utilise l'argent obtenu pour l'achat du bien. Il conserve le reste de ses BTC.

Le second ne vend pas son Bitcoin et emprunte à la place 2 millions de couronnes contre une garantie en cryptomonnaie.

Si le prix du Bitcoin augmente fortement au cours des années suivantes, le second investisseur peut profiter de l'appréciation d'une plus grande quantité de BTC.

Il doit cependant en même temps payer sur ses revenus les intérêts et les mensualités du prêt. Selon les conditions contractuelles, il risque en outre de perdre la garantie.

Le premier investisseur a certes vendu une partie de son Bitcoin, mais il n'a pas contracté de nouvel engagement de crédit. Il n'expose plus non plus la partie vendue de sa cryptomonnaie au risque d'une vente forcée liée au prêt ni aux difficultés du gestionnaire de la garantie.

Si en revanche le Bitcoin baisse fortement, la situation du second investisseur peut se compliquer. La valeur de ses actifs diminue, tandis que le montant de sa dette ne baisse pas automatiquement.

L'intérêt des deux options ne peut donc pas être évalué uniquement en fonction de l'évolution attendue du prix du Bitcoin.

Le taux d'intérêt, le coût total du prêt, les conséquences fiscales de la vente de la cryptomonnaie, la capacité de remboursement et le montant de la réserve financière qui reste à l'investisseur après la transaction sont également déterminants.

Un prêt garanti par du Bitcoin peut ainsi aider à conserver un placement, mais il augmente en même temps l'endettement.

La hausse du prix du Bitcoin peut-elle rembourser progressivement un prêt immobilier ?

Le financement en Bitcoin soulève également la question de savoir si la hausse future du prix de la cryptomonnaie peut être utilisée pour réduire la dette.

Imaginons un investisseur qui met en garantie du Bitcoin d'une valeur de 5 millions de couronnes et obtient un prêt de 2 millions de couronnes.

Après quelques années, le prix du Bitcoin augmente et la valeur du bien mis en garantie atteint 10 millions de couronnes.

L'investisseur pourrait en théorie libérer une partie de la garantie excédentaire, vendre la quantité de BTC correspondante et utiliser le produit pour un remboursement anticipé du prêt.

En pratique, cela dépend toutefois de la possibilité, offerte ou non par le prestataire, de libérer partiellement la garantie.

Certains produits exigent que le Bitcoin reste bloqué jusqu'au remboursement intégral ou au refinancement du prêt. D'autres ne permettent même pas de retirer une partie de la garantie dont la valeur a entre-temps fortement augmenté.

Il est donc important de distinguer la hausse de la valeur d'un placement et la réduction effective de la dette.

La hausse du prix du Bitcoin à elle seule ne rembourse pas le prêt immobilier. Elle peut augmenter la valeur de la garantie ou, sous certaines conditions, permettre une autre opération financière.

Si le prix du Bitcoin n'augmentait pas sur le long terme, l'investisseur devrait continuer à rembourser le prêt selon les conditions convenues.

Les prêts immobiliers en Bitcoin intéressent-ils de vrais clients ?

Les données disponibles laissent penser que ce type de financement suscite l'intérêt des investisseurs et qu'une partie de la demande a déjà abouti à l'octroi effectif de prêts.

Selon le fondateur de la société Milo, plus de 10 000 personnes intéressées se sont inscrites sur la liste d'attente lors du lancement du prêt immobilier en cryptomonnaies en 2022.

D'ici 2026, la société Milo a ensuite accordé, selon ses propres données, des prêts immobiliers en cryptomonnaies pour plus de 100 millions de dollars.

Better Mortgage et Coinbase ont également publié des données sur l'intérêt suscité.

Avant le lancement plus large du produit sur le marché, elles recensaient des financements potentiels d'un volume supérieur à 260 millions de dollars. Dans une enquête menée auprès des personnes intéressées, 60 % des répondants ont déclaré prévoir l'achat d'un bien immobilier au cours des six mois suivants.

En septembre 2026, Better a ensuite indiqué au site CoinDesk que les demandes préliminaires avaient atteint un volume total demandé de 360 millions de dollars.

Cela ne signifie toutefois pas que tous les montants indiqués aient été effectivement approuvés ou versés.

Un intérêt exprimé, une demande déposée et un financement finalisé sont trois choses distinctes.

La demande est en outre influencée par la composition de la clientèle. Les produits ciblent principalement ceux qui détiennent déjà des cryptomonnaies et souhaitent conserver une position d'investissement à long terme.

Il s'agit néanmoins d'un signal montrant que les détenteurs d'actifs numériques cherchent des moyens d'utiliser leur valeur en dehors du trading sur les plateformes d'échange de cryptomonnaies.

Quels sont les premiers retours d'expérience et les premières réactions ?

Le quotidien britannique Financial Times a également décrit une expérience concrète de financement d'un logement à l'aide du Bitcoin.

En octobre 2026, il a présenté l'histoire d'un acheteur américain qui a emprunté environ 130 000 dollars contre du Bitcoin pour financer son apport personnel pour un bien immobilier.

En plus d'un prêt immobilier standard, il a ainsi obtenu un prêt supplémentaire sans devoir vendre son placement en Bitcoin.

Ce cas illustre la principale motivation des personnes intéressées. Il ne s'agit pas forcément de personnes sans patrimoine. Au contraire, elles peuvent détenir des moyens considérables placés dans des actifs qu'elles ne veulent pas vendre.

Avec l'intérêt croissant apparaissent cependant aussi des questions critiques.

Les médias financiers mettent en garde contre le risque de surendettement, la forte volatilité des actifs numériques et la dépendance à long terme du client vis-à-vis du prêteur.

D'autres réserves concernent l'utilisation du Bitcoin mis en garantie. Si le prêteur peut le réutiliser, il en découle des risques qui ne ressortent pas uniquement du taux d'intérêt ou du LTV annoncé.

Le prêt immobilier en Bitcoin peut ainsi séduire un client disposant d'un patrimoine numérique important et de revenus stables. Il ne convient cependant pas forcément à toute personne souhaitant se loger.

Et la République tchèque ?

Les plateformes européennes permettent certes d'obtenir un prêt garanti par du Bitcoin, mais son association directe avec un prêt immobilier tchèque courant se heurte encore à des obstacles importants.

En octobre 2026, Investiční web s'est penché sur le sujet et a interrogé des représentants de Komerční banka et de Partners Banka.

Selon Ondřej Šuchman, responsable des prêts immobiliers chez Komerční banka, le modèle américain, dans lequel le client finance son apport personnel par un prêt supplémentaire, se heurterait aux recommandations de la Banque nationale tchèque relatives aux fonds propres du demandeur.

La banque évalue en effet non seulement la valeur de la garantie, mais aussi l'origine des fonds propres et la capacité globale du client à rembourser.

Une autre complication est la forte volatilité du Bitcoin.

Si le Bitcoin servait directement de garantie bancaire, l'institution financière devrait tenir compte de ses fluctuations de prix dans sa gestion des risques. Le prêt accordé pourrait donc être nettement inférieur à celui obtenu avec une garantie immobilière de même valeur.

Selon Tereza Píchalová, porte-parole de Partners Banka, l'utilisation du Bitcoin dans le financement du logement n'en était en octobre 2026 qu'au stade de la réflexion. La banque n'avait pas de produit concret prêt.

L'association des prêts en cryptomonnaies et des prêts immobiliers avait pourtant déjà été débattue en République tchèque auparavant.

En novembre 2025, Hospodářské noviny a consacré au sujet un épisode du podcast Ranní brífink avec Tomáš Dzurilla de la société Firefish.

Le débat a également abordé l'évolution plus large du marché financier, y compris les projets de l'époque de la banque américaine JPMorgan d'accepter le Bitcoin et l'Ethereum comme garantie de prêts pour les clients institutionnels.

L'intérêt pour les cryptomonnaies comme garantie de crédit ne se limite donc pas aux sociétés spécialisées dans le Bitcoin.

Les prêts institutionnels doivent toutefois être distingués des prêts immobiliers aux ménages. Le fait qu'une banque accepte des cryptomonnaies en garantie pour le financement de grands clients ne signifie pas encore qu'elle commencera à les accepter pour les prêts immobiliers courants.

Les personnes intéressées en République tchèque devraient donc vérifier séparément la disponibilité d'un prêt garanti par du BTC et la possibilité d'utiliser l'argent obtenu dans un financement immobilier concret.

Que doit vérifier un investisseur avant de recourir à un prêt en Bitcoin ?

Avant de se décider, il ne suffit pas de comparer uniquement le taux d'intérêt et le montant maximal du prêt disponible.

L'essentiel est de comprendre toute la structure du prêt.

L'investisseur devrait savoir si le Bitcoin sera bloqué pendant la durée du prêt, qui en aura le contrôle et si le prestataire a le droit de le réutiliser.

Les conditions dans lesquelles la garantie peut être vendue sont tout aussi importantes. Pour certains produits, la raison principale est le non-remboursement, ailleurs une forte baisse du prix peut aussi déclencher la liquidation.

Le mode de remboursement mérite également l'attention. Sur le long terme, il existe une différence fondamentale entre un prêt avec amortissement continu du capital et un produit pour lequel le client ne paie régulièrement que les intérêts.

Les possibilités de remboursement anticipé et de libération de la garantie excédentaire, la protection juridique du client en cas de faillite du prestataire ainsi que les éventuelles conséquences monétaires et fiscales sont également importantes.

Le client doit aussi réfléchir à la manière dont il remboursera le prêt. S'il a besoin de ses revenus réguliers pour faire vivre son ménage, il ne devrait pas compter sur la hausse future du prix du Bitcoin pour régler ses engagements.

Le financement d'un logement est une décision à long terme. Sa sécurité ne peut pas reposer uniquement sur l'espoir de hausse d'un actif risqué.

Révolution ou évolution du système financier ?

L'évolution actuelle offre deux angles de vue.

D'un point de vue technologique, les prêts garantis par du Bitcoin ne sont pas une véritable révolution. Prêter contre un bien de valeur est un principe financier établi de longue date.

La nouveauté réside dans l'utilisation d'un actif numérique qui dispose d'un marché mondial, de modes de conservation spécifiques et d'une dynamique de prix nettement différente.

Pour les détenteurs de Bitcoin à long terme, il peut toutefois s'agir d'un changement important.

Le Bitcoin ne doit plus forcément être seulement un placement que l'on peut conserver ou vendre. Il peut aussi servir de bien dont la valeur aide à financer d'autres décisions de vie.

La question plus large de l'évaluation du patrimoine est également importante.

Les prêts immobiliers traditionnels reposent dans une large mesure sur des revenus réguliers, l'historique de crédit et des formes de garantie établies. Certains détenteurs d'actifs numériques peuvent cependant disposer d'un patrimoine d'investissement considérable, bien que leur profil financier ne corresponde pas aux modèles bancaires habituels.

Si les institutions financières apprennent à évaluer, gérer et accepter en toute sécurité le patrimoine numérique dans le cadre d'un financement, cela pourrait progressivement changer la manière d'accorder des prêts.

Une plus large disponibilité des prêts contre du Bitcoin peut toutefois aussi augmenter l'endettement des investisseurs et accroître leur dépendance à l'évolution du prix de la cryptomonnaie.

L'essor des prêts immobiliers en Bitcoin ne signifie donc pas forcément à lui seul un progrès.

Les éléments décisifs seront avant tout la transparence des conditions contractuelles, la protection juridique des clients, la sécurité de la garantie et la capacité du système à résister même à de fortes chutes des marchés.

Conclusion

Les prêts immobiliers et les prêts garantis par du Bitcoin ne sont plus seulement un concept théorique. Aux États-Unis, il existe des produits qui permettent d'utiliser des actifs numériques pour financer des biens immobiliers.

Milo, Better Mortgage et Coinbase montrent que le Bitcoin peut progressivement acquérir une fonction financière supplémentaire, en plus de l'investissement et du trading.

Les différents produits diffèrent toutefois fondamentalement. Parfois, le Bitcoin garantit directement le prêt immobilier, ailleurs il sert de garantie pour un prêt destiné à l'apport personnel. Dans d'autres cas, le prestataire en tient compte comme d'un élément des réserves patrimoniales du client.

Ce sont précisément ces différences qui déterminent les droits qui restent à l'investisseur et les risques auxquels il est exposé.

Pour certains, un prêt garanti par du Bitcoin peut être un moyen de financer un logement sans vendre un placement à long terme. Pour d'autres, il peut être plus avantageux de vendre une partie de la cryptomonnaie et de ne pas contracter de dette supplémentaire.

Vus d'aujourd'hui, les prêts immobiliers en Bitcoin représentent ainsi plutôt une évolution qu'une révolution immédiate du système financier.

Leur importance à long terme pourrait cependant être plus large.

Il ne s'agit en effet pas seulement de la possibilité d'acheter un bien immobilier sans vendre son Bitcoin. Il s'agit aussi d'un changement progressif de l'approche du monde financier envers le patrimoine numérique et son utilisation dans l'économie réelle.

Sources utilisées

1. Hospodářské noviny – Bude možné ručit bitcoinem za hypotéku? (5. 11. 2025)
2. CoinDesk – Better and Coinbase’s bitcoin-backed mortgages can reuse borrowers’ collateral (6. 9. 2026)
3. Financial Times – Would you take out a mortgage backed by bitcoin? (22. 10. 2026)
4. Investiční web – Bitcoin jako akontace pro vlastní bydlení (2. 10. 2026)
5. Inman – Why crypto-backed mortgages aren't quite mainstream yet (13. 4. 2026)
6. Coinbase – Documentation officielle sur les prêts immobiliers en cryptomonnaies
7. Milo – Informations officielles sur les produits de prêt immobilier
8. Firefish – Documentation sur la garantie et la liquidation

Les informations correspondent à l'état des sources disponibles en novembre 2026. Ce texte a un caractère éducatif et ne constitue pas une recommandation individuelle en matière d'investissement, de crédit, juridique ou fiscale.