Bitcoin-besicherte Hypotheken: Evolution der Finanzierung oder Beginn einer Revolution?

Sie besitzen Bitcoin, dessen Wert in den letzten Jahren deutlich gestiegen ist. Sie möchten eine Immobilie erwerben, Ihre Kryptowährung aber nicht verkaufen. Kann Bitcoin zu einer Sicherheit werden, mit der Sie die nötige Finanzierung erhalten? In den Vereinigten Staaten funktioniert ein solches Modell bereits. Neben neuen Möglichkeiten bringt es jedoch auch Risiken mit sich, die sich von denen einer gewöhnlichen Hypothek deutlich unterscheiden.

Stellen wir uns einen Investor vor, der mehrere Jahre lang regelmäßig Bitcoin gekauft und sich nach und nach ein Portfolio im Wert von mehreren Millionen Kronen aufgebaut hat. Nun möchte er sich ein eigenes Zuhause anschaffen. Obwohl er wertvolles Vermögen besitzt, verfügt er nicht über genügend freie Geldmittel, um die gesamte Immobilie oder das erforderliche Eigenkapital zu bezahlen.

Die einfachste Lösung wäre der Verkauf eines Teils seiner Bitcoin. Das erhaltene Geld würde der Investor in eine gewöhnliche Währung umtauschen und beim Kauf der Immobilie verwenden. Damit würde er jedoch einen Teil seiner Investition verlieren und somit auch die Möglichkeit, an ihrer eventuellen künftigen Wertsteigerung teilzuhaben.

Es gibt jedoch auch einen anderen Weg. Er kann Bitcoin als Sicherheit für einen Kredit verwenden, die benötigten Mittel erhalten und unter bestimmten Bedingungen seine ursprüngliche Investitionsposition behalten.

Auf den ersten Blick handelt es sich nur um eine weitere Art der Kreditbesicherung. Dieser Ansatz wirft jedoch eine umfassendere Frage auf: Kann Bitcoin neben seiner Rolle als Anlagegut nach und nach auch die Rolle eines Vermögenswerts übernehmen, gegen den Finanzinstitute routinemäßig Kredite vergeben?

Bitcoin als Sicherheit: ein Prinzip, das in der Finanzwelt nicht neu ist

Kredite, die durch wertvolles Vermögen besichert sind, sind in der Finanzwelt keine Neuheit.

Bei einer klassischen Hypothek nutzt die Bank in der Regel die gekaufte Immobilie als Sicherheit für den gewährten Kredit. Bei anderen Finanzierungsformen können beispielsweise Anlageportfolios oder Wertpapiere als Sicherheit dienen.

Durch Bitcoin besicherte Kredite beruhen auf demselben Prinzip. Der Kunde muss sein Vermögen nicht verkaufen. Er stellt es als Sicherheit zur Verfügung und erhält dafür ein Darlehen in einer gewöhnlichen Währung.

Der wesentliche Unterschied liegt in der Art des verpfändeten Vermögenswerts.

Eine Immobilie hat eine physische Gestalt, ein eingetragenes Eigentum, und ihr Preis ändert sich in der Regel langsamer. Bitcoin ist dagegen ein digitaler Vermögenswert, der rund um die Uhr auf einem globalen Markt gehandelt wird. Sein Wert kann innerhalb kurzer Zeit um Dutzende Prozent steigen, aber auch fallen.

Das beeinflusst die Finanzierungsbedingungen erheblich. Der Kreditgeber muss festlegen, wie hoch der Kredit gegen Bitcoin ausfällt, wer die Kryptowährung während der Rückzahlung kontrolliert und unter welchen Bedingungen die Sicherheit verkauft werden darf.

Zugleich muss er bestimmen, ob der Kunde bei einem Kursrückgang verpflichtet ist, weitere Bitcoin nachzuschießen, oder ob sich Preisschwankungen nicht direkt auf den Verlauf der Rückzahlung auswirken.

Gerade die unterschiedliche Herangehensweise an diese Fragen hat zur Entstehung mehrerer Modelle der Bitcoin-Finanzierung geführt.

Die Bitcoin-Hypothek hat nicht nur eine Form

Die Bezeichnung „Bitcoin-Hypothek“ kann irreführend sein. Sie muss nämlich keinen klassischen Hypothekenkredit bedeuten, für den der Kunde statt mit einer Immobilie ausschließlich mit Bitcoin haftet.

In der Praxis begegnen uns vor allem drei Ansätze.

Die erste Möglichkeit ist ein durch Bitcoin besicherter Kredit. Der Investor verpfändet die Kryptowährung und kann das erhaltene Geld gemäß den Vertragsbedingungen zum Beispiel für den Kauf oder die Renovierung einer Immobilie oder für andere Ausgaben verwenden. Ein solcher Kredit muss jedoch keine Hypothek im üblichen rechtlichen Sinne sein.

Das zweite Modell ist die Verbindung einer klassischen Hypothek mit einem Bitcoin-Kredit. Der Kunde erhält eine Standardhypothek auf die Immobilie, während Bitcoin ein weiteres Darlehen besichert, das zur Finanzierung des Eigenkapitals bestimmt ist.

Der dritte Ansatz nutzt Bitcoin bei der Beurteilung der Vermögensverhältnisse des Kunden. Die Kryptowährung muss nicht direkt verpfändet werden. Der Anbieter kann sie zu den finanziellen Reserven des Antragstellers zählen, die seine Vermögenslage belegen.

Zwischen diesen Modellen gibt es grundlegende Unterschiede. Mal riskiert der Kunde einen Zwangsverkauf seiner Bitcoin bei einem Kurseinbruch, mal bleibt die Sicherheit langfristig gesperrt. Ein weiteres Modell erlaubt es ihm, die Kryptowährung in seiner eigenen Wallet zu behalten.

Die Unterschiede zeigen wir an konkreten Produkten, die es auf dem Markt bereits gibt.

Coinbase und Better Mortgage: Bitcoin hilft bei der Finanzierung des Eigenkapitals

Ein Beispiel ist die Zusammenarbeit des amerikanischen Kryptowährungsunternehmens Coinbase mit dem Hypothekenanbieter Better Mortgage.

Im März 2026 stellten beide Unternehmen ein Produkt vor, das es ermöglicht, Bitcoin als Sicherheit für die Finanzierung des Eigenkapitals beim Kauf einer Immobilie zu nutzen. Im Juni gaben sie die Vergabe der ersten solchen Hypothek bekannt, und am 26. August 2026 machten sie das Produkt einem breiteren Kreis berechtigter amerikanischer Kunden zugänglich.

Es blieb also nicht bei einem technologischen Konzept. Diese Art der Finanzierung haben bereits echte Käufer genutzt.

Das Modell verbindet zwei Kredite.

Der erste ist eine Standardhypothek, die durch die gekaufte Immobilie besichert ist. Der zweite Kredit dient der Finanzierung des Eigenkapitals des Käufers und wird durch Bitcoin besichert. Zu seiner Absicherung dient zudem ein weiteres Pfandrecht an der Immobilie.

Beide Kredite werden von Better Mortgage vereinbart und verwaltet. Der Kunde zahlt eine gemeinsame monatliche Rate. Coinbase stellt die zugehörigen technologischen Dienste und die Infrastruktur für die Verwahrung der Kryptowährung bereit, nicht jedoch die Hypothekenvergabe selbst.

Wie funktioniert die Finanzierung in der Praxis?

Stellen wir uns einen Käufer vor, der eine Immobilie für 500 000 US-Dollar erwerben möchte.

Für 400 000 Dollar erhält er eine klassische Hypothek. Die restlichen 100 000 Dollar, die er sonst aus eigenen Mitteln aufbringen müsste, leiht er sich gegen Bitcoin.

Der Anfangswert der verpfändeten Bitcoin muss dabei mindestens 250 % der Höhe des zweiten Kredits betragen.

Für ein Darlehen von 100 000 Dollar benötigt er also Bitcoin im Wert von mindestens 250 000 Dollar.

Der Käufer muss die verpfändeten Bitcoin nicht verkaufen, und eine eventuelle künftige Wertsteigerung kann ihm wirtschaftlich weiterhin zustehen. Er muss jedoch beide Kredite zurückzahlen und kann während der Dauer der Verpfändung nicht frei über die Kryptowährung verfügen.

Der Besitz von Bitcoin ersetzt zudem nicht die übliche Prüfung der Kreditwürdigkeit. Um die Haupthypothek zu erhalten, muss der Kunde weiterhin die üblichen Anforderungen an Einkommen, Kredithistorie und das Verhältnis von Schulden zu Einkommen erfüllen.

Bitcoin hilft bei diesem Produkt also vor allem bei der Finanzierung des Eigenkapitals. Für sich allein verschafft es einem Kunden ohne ausreichendes Einkommen keine Hypothek.

Hypothek ohne Margin Call? Ja, aber nicht ohne Risiko

Ein markantes Merkmal des Produkts von Better Mortgage und Coinbase ist der Umgang mit einem möglichen Rückgang des Bitcoin-Kurses.

Bei gewöhnlichen Krypto-Krediten kann ein starker Wertverlust der Sicherheit eine Aufforderung zum Nachschießen weiterer Mittel auslösen. Dieser Mechanismus wird als Margin Call bezeichnet.

Better Mortgage gibt jedoch an, dass ein Rückgang des BTC-Kurses allein weder zu einer Nachschusspflicht noch zu einer automatischen Liquidation der Sicherheit führt.

Verpfändet ein Kunde Bitcoin im Wert von 250 000 Dollar und fällt dessen Kurs anschließend auf die Hälfte, löst dieser Rückgang für sich genommen nicht automatisch einen Verkauf der Kryptowährung aus.

Voraussetzung bleibt die ordnungsgemäße Rückzahlung des Kredits.

Bei Zahlungsverzug ändert sich die Lage. Laut den veröffentlichten Bedingungen kann Better nach 60 Tagen Zahlungsverzug zur Liquidation des erforderlichen Teils der Bitcoin-Sicherheit übergehen.

Dieses Modell begrenzt also eines der Hauptrisiken gewöhnlicher Krypto-Kredite. Vor dem Verlust des verpfändeten Vermögens bei Nichtzahlung schützt es den Kunden jedoch nicht.

Es handelt sich dabei nicht um eine Regel, die für alle Bitcoin-Hypotheken gilt. Andere Anbieter können abweichende Besicherungs- und Liquidationsmechanismen verwenden.

Ich behalte meine Bitcoin. Doch wer kontrolliert sie tatsächlich?

Die Möglichkeit, die Investition zu behalten, ist eines der Hauptargumente für die Bitcoin-Finanzierung. Man muss jedoch zwischen dem Eigentum an einem Vermögenswert, dem wirtschaftlichen Anspruch darauf und der tatsächlichen Kontrolle darüber unterscheiden.

Solange der Investor seine Bitcoin in seiner eigenen Wallet hält und die privaten Schlüssel kontrolliert, kann er selbst über ihre Übertragung entscheiden.

Sobald er sie jedoch als Sicherheit verwendet, kann sich die Situation grundlegend ändern.

Beim Produkt von Better Mortgage und Coinbase überträgt der Kunde die verpfändeten Bitcoin auf ein Konto unter der Kontrolle des Kreditgebers in der Infrastruktur von Coinbase Prime.

Auf einen wichtigen Aspekt der Kreditbedingungen wies im September 2026 das Portal CoinDesk hin.

Better Mortgage lässt die sogenannte Rehypothekierung zu. Der Kreditgeber kann die verpfändeten Bitcoin also erneut in weiteren Finanztransaktionen einsetzen, sofern er die entsprechende Menge BTC vorhält, die für ihre künftige Rückgabe erforderlich ist.

Dem Kunden müssen daher nicht während der gesamten Kreditlaufzeit dieselben Coins reserviert sein, die er ursprünglich bereitgestellt hat. Gemäß den Vertragsbedingungen soll er stattdessen eine entsprechende Menge Bitcoin zurückerhalten.

So entsteht ein weiteres Risiko, das nicht nur vom Bitcoin-Kurs abhängt: ob der Anbieter in der Lage ist, seine Verpflichtung zu erfüllen.

Sollten der Kreditgeber oder eines der beteiligten Finanzunternehmen in ernste Schwierigkeiten geraten, käme es auch darauf an, wie die Rechte des Kunden an den verpfändeten Vermögenswerten rechtlich und technisch geschützt sind.

Eine weitere Einschränkung ist die Dauer, während der die Sicherheit gesperrt bleibt. Nach Angaben von Better Mortgage und der Dokumentation von Coinbase wird Bitcoin erst nach vollständiger Rückzahlung oder Refinanzierung der Haupthypothek freigegeben.

Die Rückzahlung des Kredits für das Eigenkapital allein muss daher für die Freigabe der Bitcoin nicht ausreichen.

Bei einer Hypothek mit einer Laufzeit von beispielsweise 30 Jahren kann es sich somit um einen außergewöhnlich langen Zeitraum handeln.

Das veranschaulicht den Unterschied zwischen dem Halten von Bitcoin und ihrer Verwendung als Sicherheit für einen Kredit.

Der Investor kann weiterhin an der Wertsteigerung von BTC teilhaben, obwohl er während der Dauer der Verpfändung keine direkte Kontrolle darüber hat.

Milo: Durch Kryptowährungen besicherte Hypotheken gibt es bereits seit 2022

Coinbase und Better Mortgage sind nicht die ersten Unternehmen, die Bitcoin mit der Wohnfinanzierung verbunden haben.

Das amerikanische Unternehmen Milo stellte bereits 2022 eine durch Kryptowährungen besicherte Hypothek vor.

Nach Angaben des Unternehmens überstieg das Gesamtvolumen der vergebenen Krypto-Hypotheken im Jahr 2026 die Marke von 100 Millionen US-Dollar.

Milo bietet jedoch ein anderes Modell als Better Mortgage an.

Das Produkt Crypto Mortgage ermöglicht die Finanzierung von bis zu 100 % des Kaufpreises einer Immobilie in den USA, wenn eine Krypto-Sicherheit gestellt wird, deren Anfangswert der Kredithöhe entspricht. Als Sicherheit können Bitcoin oder Ethereum dienen.

Ein Kunde, der eine Immobilie für 500 000 Dollar kauft, kann also gemäß den Produktbedingungen Kryptowährungen im gleichen Wert verpfänden und einen Kredit über den gesamten Kaufpreis erhalten.

Der Kredit ist somit sowohl durch die Immobilie als auch durch die Kryptowährung besichert.

Auch die Art der Rückzahlung unterscheidet sich. Milo nennt für diese Hypothek einen festen Zinssatz und reine Zinszahlungen ohne verpflichtende laufende Tilgung.

Die monatlichen Raten decken also die Zinsen ab. Den Kreditbetrag selbst muss der Kunde später begleichen, zum Beispiel beim Verkauf der Immobilie, bei einer Refinanzierung oder durch eine Sondertilgung.

Eine niedrigere laufende Rate muss daher keine günstigere Finanzierung bedeuten. Der Kunde muss damit rechnen, dass sich seine Schuld durch die bloße Zahlung von Zinsen nicht verringert.

Vermögen ist vorhanden, das Einkommen reicht für eine Hypothek aber womöglich nicht

Der Gründer von Milo, Josip Rupena, wies in einem Interview mit dem amerikanischen Immobilienportal Inman auf ein Problem des traditionellen Hypothekenmarkts hin.

Manche Kunden besitzen beträchtliches Vermögen, ihr regelmäßiges Einkommen erfüllt jedoch möglicherweise nicht die Anforderungen gewöhnlicher Hypothekenprodukte.

Das kann zum Beispiel Unternehmer, Investoren oder Selbstständige betreffen. Ihre Vermögensverhältnisse können nämlich deutlich solider sein, als es die bloße Höhe des regelmäßigen Einkommens vermuten lässt.

Die Bitcoin-Finanzierung ermöglicht es nach diesem Ansatz also nicht nur, den Verkauf der Kryptowährung zu vermeiden, sondern auch die Art und Weise zu erweitern, wie Kreditgeber die Vermögensverhältnisse ihrer Kunden beurteilen.

Doch selbst ein wertvolles Bitcoin-Vermögen garantiert für sich allein nicht die Fähigkeit, einen langfristigen Kredit zurückzuzahlen.

Gerade der Unterschied zwischen dem Wert des Vermögens und dem für die Raten verfügbaren Einkommen ist eine der wichtigen Fragen, die der Kreditgeber beurteilen muss.

Ein anderer Ansatz: Bitcoin als finanzielle Reserve

Milo bietet außerdem ein Produkt namens Self-Custody Mortgage an.

Bitcoin kann darin als Teil der nachgewiesenen finanziellen Reserven des Kunden dienen, ohne dass dieser ihn in die Verwahrung des Kreditgebers übertragen muss.

Die Kryptowährung fungiert hier also nicht als direkt verpfändeter Bitcoin. Der Anbieter berücksichtigt sie bei der Beurteilung der Vermögensverhältnisse, der Kunde benötigt jedoch weiterhin eigenes Geld zur Finanzierung des entsprechenden Teils der Immobilie.

Dieses Modell zeigt, dass die Nutzung von Kryptowährungen bei der Wohnfinanzierung nicht nur in ihrer Verpfändung bestehen muss.

Digitale Vermögenswerte können auch nach und nach zu einem allgemein anerkannten Bestandteil des Vermögensprofils eines Kunden werden.

Firefish: Ein europäisches Modell für durch Bitcoin besicherte Kredite

Beispiele für diese Art der Finanzierung finden sich auch in Europa.

Die Plattform Firefish konzentriert sich auf durch Bitcoin besicherte Kredite. Mit ihnen kann der Kunde Geld erhalten, ohne die Kryptowährung zu verkaufen.

Firefish ist keine klassische Hypothekenbank und bietet nicht dasselbe Produkt wie Better Mortgage an. Das erhaltene Darlehen kann jedoch gemäß den Bedingungen für verschiedene Zwecke verwendet werden, gegebenenfalls auch bei der Finanzierung einer Immobilie.

Der Unterschied liegt vor allem in der technischen Lösung für die Verwahrung der Sicherheit.

Laut der veröffentlichten Dokumentation von Firefish wird Bitcoin mithilfe eines Multisignature-Mechanismus direkt auf der Bitcoin-Blockchain gesperrt. Über die Sicherheit kann nur unter vorab festgelegten Bedingungen verfügt werden, zum Beispiel nach vollständiger Rückzahlung des Kredits oder bei einer Liquidation.

Dies ist eine andere Lösung als in dem Fall, in dem der Kreditgeber die verpfändete Kryptowährung für eigene Transaktionen weiterverwenden kann.

Firefish überwacht jedoch laufend den Wert der Sicherheit. Der Kunde muss daher mit dem Risiko von Kursschwankungen rechnen.

Laut Dokumentation sind die Margin-Call-Benachrichtigungen an LTV-Stufen von 73 %, 79 % und 86 % gekoppelt. Bei Erreichen der Liquidationsschwelle von 95 % LTV kann die Sicherheit verkauft werden.

Jedes Modell bringt also andere Vorteile und Risiken mit sich.

Im ersten Fall droht dem Kunden bei einem Kursrückgang keine automatische Liquidation, er vertraut seine Bitcoin jedoch einem Kreditgeber an, der sie weiterverwenden kann. Im zweiten Fall ist die Verwahrung technisch anders gelöst, ein starker Kurseinbruch kann jedoch zu einem Zwangsverkauf der Sicherheit führen.

Keines dieser Modelle lässt sich daher in jeder Hinsicht als sicherer bezeichnen.

Was bedeutet LTV und warum ist es bei Bitcoin so wichtig?

LTV (Loan-to-Value) bezeichnet das Verhältnis der Kredithöhe zum Wert der Sicherheit.

Stellen wir uns einen Investor vor, der Bitcoin im Wert von 5 Millionen Kronen besitzt. Er verpfändet sie und leiht sich dagegen 2 Millionen Kronen.

Der anfängliche LTV beträgt 40 %.

Verdoppelt sich der Bitcoin-Kurs in den folgenden Jahren, steigt der Wert der Sicherheit auf 10 Millionen Kronen. Bei unverändertem Kreditbetrag sinkt der LTV auf 20 %.

Verliert Bitcoin jedoch die Hälfte seines Werts, fällt der Wert der Sicherheit auf 2,5 Millionen Kronen und der LTV steigt auf 80 %.

Nach einem weiteren Rückgang um 20 % von diesem neuen Wert hätten die verpfändeten Bitcoin einen Wert von 2 Millionen Kronen. Der LTV würde 100 % erreichen, und der Wert der Sicherheit entspräche dem noch offenen Kreditbetrag.

Eine solche Entwicklung stellt ein erhebliches Risiko für Kreditgeber und Kreditnehmer dar.

Bei Krediten mit laufender Neubewertung der Sicherheit kann der Investor eine Aufforderung erhalten, Bitcoin nachzuschießen oder einen Teil der Schuld zurückzuzahlen.

Kommt er der Aufforderung nicht nach, kann ein Zwangsverkauf der Kryptowährung folgen.

Für einen langfristigen BTC-Halter ist eine solche Situation riskant. Er kann seine Bitcoin nämlich gerade während eines Markteinbruchs verlieren, obwohl er sie ursprünglich viele Jahre halten wollte.

Steigt der Kurs der Kryptowährung danach wieder, profitiert er von ihrer Erholung womöglich nicht mehr.

Entscheidend ist daher nicht nur der anfängliche LTV, sondern auch die konkreten Vertragsbedingungen, die Häufigkeit der Neubewertung der Sicherheit und die Schwelle, ab der der Anbieter sie verkaufen darf.

Klassische Hypothek versus Finanzierung mit Bitcoin

Eine klassische Hypothek und eine Finanzierung unter Nutzung von Bitcoin unterscheiden sich nicht nur durch die Art der Sicherheit.

Besicherung

Klassische Hypothek: In der Regel die Immobilie
Finanzierung mit BTC: Bitcoin, Immobilie oder eine Kombination aus beidem

Eigenmittel

Klassische Hypothek: Üblicherweise Barersparnisse oder andere anerkannte Quellen
Finanzierung mit BTC: Bei ausgewählten Produkten ist ein Kredit gegen BTC für das Eigenkapital möglich

Beurteilung des Kunden

Klassische Hypothek: Einkommen, Verbindlichkeiten, Kredithistorie
Finanzierung mit BTC: Je nach Produkt auch gehaltene digitale Vermögenswerte

Kursvolatilität

Klassische Hypothek: Der Wert der Immobilie ändert sich üblicherweise langsamer
Finanzierung mit BTC: Bitcoin kann innerhalb kurzer Zeit stark schwanken

Margin Call

Klassische Hypothek: Kein üblicher Bestandteil einer Standardhypothek
Finanzierung mit BTC: Bei manchen Produkten vorhanden, bei anderen nicht

Kontrolle über die Sicherheit

Klassische Hypothek: Der Kunde nutzt die Immobilie in der Regel weiter
Finanzierung mit BTC: Über BTC kann er oft nicht frei verfügen

Rückzahlung

Klassische Hypothek: In der Regel regelmäßige Tilgungs- und Zinszahlungen
Finanzierung mit BTC: Je nach Produkt Annuitätenrückzahlung, reine Zinszahlungen oder eine andere Regelung

Verfügbarkeit

Klassische Hypothek: Etablierter Bankenmarkt
Finanzierung mit BTC: Spezialisierte Produkte mit begrenzter Verfügbarkeit

Aus wirtschaftlicher Sicht ist die Möglichkeit entscheidend, bereits vorhandenes Anlagevermögen zu nutzen, um zusätzliche finanzielle Mittel zu erhalten.

Gleichzeitig schränkt der Investor jedoch seine finanzielle Flexibilität ein und übernimmt neue Kreditverpflichtungen.

Lohnt es sich, Bitcoin zu verpfänden, oder ist ein Verkauf besser?

Stellen wir uns zwei Investoren vor. Jeder besitzt Bitcoin im Wert von 5 Millionen Kronen und benötigt für die Wohnfinanzierung 2 Millionen Kronen.

Der erste Investor verkauft Bitcoin für 2 Millionen Kronen und verwendet das erhaltene Geld beim Kauf der Immobilie. Die restlichen BTC behält er.

Der zweite verkauft seine Bitcoin nicht und leiht sich stattdessen 2 Millionen Kronen gegen die Krypto-Sicherheit.

Steigt der Bitcoin-Kurs in den folgenden Jahren deutlich, kann der zweite Investor von der Wertsteigerung einer größeren Menge BTC profitieren.

Gleichzeitig muss er jedoch aus seinem Einkommen Zinsen und Kreditraten bezahlen. Je nach Vertragsbedingungen riskiert er zudem den Verlust der Sicherheit.

Der erste Investor hat zwar einen Teil seiner Bitcoin verkauft, ist aber keine weitere Kreditverpflichtung eingegangen. Den verkauften Teil der Kryptowährung setzt er auch nicht mehr dem Risiko eines Zwangsverkaufs wegen des Kredits oder Problemen des Verwahrers der Sicherheit aus.

Verliert Bitcoin dagegen deutlich an Wert, kann sich die Lage des zweiten Investors verkomplizieren. Der Wert seiner Vermögenswerte sinkt, während sich die Höhe der Schuld nicht automatisch verringert.

Welche der beiden Varianten vorteilhafter ist, lässt sich daher nicht nur anhand der erwarteten Entwicklung des Bitcoin-Kurses beurteilen.

Entscheidend sind auch der Zinssatz, die Gesamtkosten des Kredits, die steuerlichen Folgen eines Verkaufs der Kryptowährung, die Rückzahlungsfähigkeit und die Höhe der finanziellen Reserve, die dem Investor nach der Transaktion bleibt.

Ein durch Bitcoin besicherter Kredit kann also helfen, die Investition zu erhalten, erhöht jedoch zugleich die Verschuldung.

Kann ein steigender Bitcoin-Kurs die Hypothek nach und nach abbezahlen?

Die Bitcoin-Finanzierung wirft auch die Frage auf, ob sich ein künftiger Kursanstieg der Kryptowährung zur Verringerung der Schuld nutzen lässt.

Stellen wir uns einen Investor vor, der Bitcoin im Wert von 5 Millionen Kronen verpfändet und ein Darlehen über 2 Millionen Kronen erhält.

Nach einigen Jahren steigt der Bitcoin-Kurs, und der Wert des verpfändeten Vermögens erreicht 10 Millionen Kronen.

Theoretisch könnte der Investor einen Teil der überschüssigen Sicherheit freigeben, die entsprechende Menge BTC verkaufen und den Erlös für eine Sondertilgung des Kredits verwenden.

In der Praxis hängt es jedoch davon ab, ob der Anbieter eine teilweise Freigabe der Sicherheit ermöglicht.

Manche Produkte verlangen, dass Bitcoin bis zur vollständigen Rückzahlung oder Refinanzierung des Kredits gesperrt bleibt. Andere erlauben nicht einmal die Entnahme eines Teils der Sicherheit, deren Wert inzwischen deutlich gestiegen ist.

Es ist daher wichtig, zwischen dem Wertzuwachs einer Investition und der tatsächlichen Verringerung der Schuld zu unterscheiden.

Ein steigender Bitcoin-Kurs allein zahlt keine Hypothek ab. Er kann den Wert der Sicherheit erhöhen oder unter bestimmten Bedingungen eine weitere Finanztransaktion ermöglichen.

Würde der Bitcoin-Kurs langfristig nicht steigen, müsste der Investor den Kredit weiterhin gemäß den vereinbarten Bedingungen zurückzahlen.

Interessieren sich echte Kunden für Bitcoin-Hypotheken?

Die verfügbaren Daten deuten darauf hin, dass diese Art der Finanzierung das Interesse von Investoren weckt und ein Teil der Nachfrage bereits zur tatsächlichen Vergabe von Krediten geführt hat.

Laut dem Gründer von Milo trugen sich bei der Einführung der Krypto-Hypothek im Jahr 2022 mehr als 10 000 Interessenten in die Warteliste ein.

Bis 2026 vergab Milo nach eigenen Angaben Krypto-Hypotheken im Wert von mehr als 100 Millionen Dollar.

Angaben zum Interesse veröffentlichten auch Better Mortgage und Coinbase.

Vor der breiteren Markteinführung des Produkts verzeichneten sie potenzielle Finanzierungen im Umfang von über 260 Millionen Dollar. In einer Umfrage unter Interessenten gaben 60 % der Befragten an, innerhalb der folgenden sechs Monate einen Immobilienkauf zu planen.

Im September 2026 teilte Better dann dem Portal CoinDesk mit, dass die Vorabanträge ein beantragtes Gesamtvolumen von 360 Millionen Dollar erreicht hatten.

Das bedeutet jedoch nicht, dass alle genannten Beträge tatsächlich genehmigt oder ausgezahlt wurden.

Bekundetes Interesse, ein eingereichter Antrag und eine abgeschlossene Finanzierung sind drei verschiedene Dinge.

Die Nachfrage wird zudem von der Zusammensetzung der Kunden beeinflusst. Die Produkte richten sich vor allem an diejenigen, die bereits Kryptowährungen besitzen und eine langfristige Investitionsposition behalten möchten.

Dennoch ist es ein Signal dafür, dass Inhaber digitaler Vermögenswerte nach Wegen suchen, deren Wert auch außerhalb des Handels an Kryptobörsen zu nutzen.

Welche ersten Erfahrungen und Reaktionen gibt es?

Eine konkrete Erfahrung mit der Wohnfinanzierung mithilfe von Bitcoin schilderte auch die britische Zeitung Financial Times.

Im Oktober 2026 stellte sie die Geschichte eines amerikanischen Käufers vor, der sich zur Finanzierung des Eigenkapitals für eine Immobilie rund 130 000 Dollar gegen Bitcoin geliehen hatte.

Neben der Standardhypothek erhielt er so einen weiteren Kredit, ohne seine Bitcoin-Investition verkaufen zu müssen.

Der Fall veranschaulicht die Hauptmotivation der Interessenten. Es muss sich nicht um Menschen ohne Vermögen handeln. Im Gegenteil, sie können über beträchtliche Mittel verfügen, die in Vermögenswerten gebunden sind, die sie nicht verkaufen möchten.

Mit dem wachsenden Interesse tauchen jedoch auch kritische Fragen auf.

Finanzmedien weisen auf das Risiko einer übermäßigen Verschuldung, die hohe Volatilität digitaler Vermögenswerte und die langfristige Abhängigkeit des Kunden vom Kreditgeber hin.

Weitere Einwände betreffen den Umgang mit den verpfändeten Bitcoin. Kann der Kreditgeber sie weiterverwenden, entstehen Risiken, die sich nicht allein am Zinssatz oder am angegebenen LTV ablesen lassen.

Eine Bitcoin-Hypothek kann also einen Kunden mit beträchtlichem digitalem Vermögen und stabilem Einkommen ansprechen. Sie muss jedoch nicht für jeden geeignet sein, der eine Wohnung oder ein Haus sucht.

Und wie sieht es in Tschechien aus?

Europäische Plattformen ermöglichen zwar einen durch Bitcoin besicherten Kredit, seine direkte Verbindung mit einer gewöhnlichen tschechischen Hypothek stößt bislang jedoch auf erhebliche Hindernisse.

Mit dem Thema befasste sich im Oktober 2026 Investiční web, der Vertreter der Komerční banka und der Partners Banka befragte.

Laut dem Hypothekenmanager der Komerční banka, Ondřej Šuchman, würde das amerikanische Modell, bei dem der Kunde sein Eigenkapital über einen weiteren Kredit finanziert, mit den Empfehlungen der Tschechischen Nationalbank zu den Eigenmitteln des Antragstellers kollidieren.

Die Bank beurteilt nämlich nicht nur den Wert der Sicherheit, sondern auch die Herkunft der Eigenmittel und die gesamte Rückzahlungsfähigkeit des Kunden.

Eine weitere Komplikation ist die hohe Volatilität von Bitcoin.

Würde Bitcoin direkt als Banksicherheit dienen, müsste das Finanzinstitut seine Kursschwankungen im Risikomanagement berücksichtigen. Der gewährte Kredit könnte daher deutlich niedriger ausfallen als bei einer gleichwertigen Immobiliensicherheit.

Laut der Sprecherin der Partners Banka, Tereza Píchalová, befand sich die Nutzung von Bitcoin bei der Wohnfinanzierung im Oktober 2026 noch im Stadium von Überlegungen. Ein konkretes Produkt hatte die Bank nicht vorbereitet.

Über die Verbindung von Krypto-Krediten und Hypotheken wurde in Tschechien allerdings schon früher diskutiert.

Im November 2025 widmete sich Hospodářské noviny dem Thema in einer Folge des Podcasts Ranní brífink mit Tomáš Dzurilla vom Unternehmen Firefish.

Die Debatte berührte auch die breitere Entwicklung des Finanzmarkts, einschließlich der damaligen Pläne der amerikanischen Bank JPMorgan, Bitcoin und Ethereum als Kreditsicherheiten für institutionelle Kunden zu akzeptieren.

Das Interesse an Kryptowährungen als Kreditsicherheit beschränkt sich also nicht nur auf spezialisierte Bitcoin-Unternehmen.

Institutionelle Kredite müssen jedoch von Hypotheken für Privathaushalte unterschieden werden. Dass eine Bank Kryptowährungen als Sicherheit bei der Finanzierung großer Kunden akzeptiert, bedeutet noch nicht, dass sie diese auch bei gewöhnlichen Hypotheken akzeptieren wird.

Tschechische Interessenten sollten daher gesondert die Verfügbarkeit eines durch BTC besicherten Kredits prüfen und gesondert die Möglichkeit, das erhaltene Geld bei einer konkreten Hypothekenfinanzierung einzusetzen.

Was sollte ein Investor prüfen, bevor er einen Bitcoin-Kredit in Anspruch nimmt?

Vor einer Entscheidung reicht es nicht aus, nur den Zinssatz und die maximale Höhe des verfügbaren Darlehens zu vergleichen.

Wesentlich ist, die gesamte Konstruktion des Kredits zu verstehen.

Der Investor sollte wissen, ob seine Bitcoin während der Kreditlaufzeit gesperrt sind, wer die Kontrolle darüber hat und ob der Anbieter sie weiterverwenden darf.

Ebenso wichtig sind die Bedingungen, unter denen die Sicherheit verkauft werden kann. Bei manchen Produkten ist der Hauptgrund die Nichtzahlung, bei anderen kann auch ein deutlicher Kursrückgang eine Liquidation auslösen.

Aufmerksamkeit verdient auch die Art der Rückzahlung. Langfristig besteht ein grundlegender Unterschied zwischen einem Kredit mit laufender Tilgung und einem Produkt, bei dem der Kunde regelmäßig nur Zinsen zahlt.

Wichtig sind außerdem die Möglichkeiten einer vorzeitigen Rückzahlung und der Freigabe überschüssiger Sicherheiten, der rechtliche Schutz des Kunden bei einer Insolvenz des Anbieters sowie mögliche Währungs- und Steuerfolgen.

Der Kunde muss auch bedenken, woraus er den Kredit zurückzahlen wird. Benötigt er sein regelmäßiges Einkommen für den Haushalt, sollte er sich nicht darauf verlassen, dass ein künftiger Anstieg des Bitcoin-Kurses seine Verpflichtungen löst.

Die Wohnfinanzierung ist eine langfristige Entscheidung. Ihre Sicherheit lässt sich nicht allein auf die Erwartung eines Wertanstiegs eines riskanten Vermögenswerts stützen.

Revolution oder Evolution des Finanzsystems?

Die aktuelle Entwicklung bietet zwei Blickwinkel.

Aus technologischer Sicht sind durch Bitcoin besicherte Kredite keine vollständige Revolution. Das Verleihen gegen wertvolles Vermögen ist ein seit Langem etabliertes Finanzprinzip.

Neu ist die Nutzung eines digitalen Vermögenswerts, der einen globalen Markt, spezifische Verwahrungsformen und eine deutlich andere Kursdynamik aufweist.

Für langfristige Bitcoin-Halter kann es sich jedoch um eine bedeutende Veränderung handeln.

Bitcoin muss nicht mehr nur eine Investition sein, die man halten oder verkaufen kann. Er kann auch als Vermögen dienen, dessen Wert hilft, weitere Lebensentscheidungen zu finanzieren.

Wichtig ist auch die umfassendere Frage der Vermögensbewertung.

Traditionelle Hypotheken beruhen in hohem Maße auf regelmäßigem Einkommen, Kredithistorie und etablierten Formen der Besicherung. Manche Inhaber digitaler Vermögenswerte können jedoch über beträchtliches Anlagevermögen verfügen, obwohl ihr finanzielles Profil nicht den üblichen Bankmodellen entspricht.

Wenn Finanzinstitute lernen, digitales Vermögen sicher zu bewerten, zu verwalten und als Teil der Finanzierung zu akzeptieren, kann dies die Art der Kreditvergabe nach und nach verändern.

Eine breitere Verfügbarkeit von Krediten gegen Bitcoin kann jedoch zugleich die Verschuldung der Investoren erhöhen und ihre Abhängigkeit von der Kursentwicklung der Kryptowährung vertiefen.

Die Verbreitung von Bitcoin-Hypotheken muss daher für sich allein keinen Fortschritt bedeuten.

Entscheidend werden vor allem die Transparenz der Vertragsbedingungen, der rechtliche Schutz der Kunden, die Sicherheit der Sicherheiten und die Fähigkeit des Systems sein, auch starken Markteinbrüchen standzuhalten.

Fazit

Durch Bitcoin besicherte Hypotheken und Kredite sind kein rein theoretisches Konzept mehr. In den Vereinigten Staaten gibt es Produkte, die es ermöglichen, digitale Vermögenswerte bei der Immobilienfinanzierung zu nutzen.

Milo, Better Mortgage und Coinbase zeigen, dass Bitcoin neben dem Investieren und dem Handel nach und nach eine weitere finanzielle Funktion übernehmen kann.

Die einzelnen Produkte unterscheiden sich jedoch grundlegend. Mal besichert Bitcoin direkt die Hypothek, mal dient er als Sicherheit für einen Kredit für das Eigenkapital. In anderen Fällen berücksichtigt ihn der Anbieter als Teil der Vermögensreserven des Kunden.

Gerade von diesen Unterschieden hängt ab, welche Rechte dem Investor bleiben und welchen Risiken er ausgesetzt ist.

Für den einen kann ein durch Bitcoin besicherter Kredit ein Weg sein, Wohnraum zu finanzieren, ohne eine langfristige Investition zu verkaufen. Für den anderen kann es vorteilhafter sein, einen Teil der Kryptowährung zu verkaufen und keine weiteren Schulden aufzunehmen.

Aus heutiger Sicht stellen Bitcoin-Hypotheken also eher eine Evolution als eine sofortige Revolution des Finanzsystems dar.

Ihre langfristige Bedeutung kann jedoch weiter reichen.

Es geht nämlich nicht nur um die Möglichkeit, eine Immobilie zu kaufen, ohne Bitcoin zu verkaufen. Es geht auch um einen allmählichen Wandel in der Haltung der Finanzwelt gegenüber digitalem Vermögen und seiner Nutzung in der Realwirtschaft.

Verwendete Quellen

1. Hospodářské noviny – Bude možné ručit bitcoinem za hypotéku? (5. 11. 2025)
2. CoinDesk – Better and Coinbase’s bitcoin-backed mortgages can reuse borrowers’ collateral (6. 9. 2026)
3. Financial Times – Would you take out a mortgage backed by bitcoin? (22. 10. 2026)
4. Investiční web – Bitcoin jako akontace pro vlastní bydlení (2. 10. 2026)
5. Inman – Why crypto-backed mortgages aren't quite mainstream yet (13. 4. 2026)
6. Coinbase – Offizielle Dokumentation zu Krypto-Hypotheken
7. Milo – Offizielle Informationen zu Hypothekenprodukten
8. Firefish – Dokumentation zu Besicherung und Liquidation

Die Informationen entsprechen dem Stand der verfügbaren Quellen im November 2026. Der Text hat Bildungscharakter und stellt keine individuelle Anlage-, Kredit-, Rechts- oder Steuerempfehlung dar.