Hipotekarni kredit osiguran Bitcoinom: Evolucija financiranja ili početak revolucije?

Posjedujete Bitcoin čija je vrijednost tijekom nekoliko godina znatno porasla. Želite kupiti nekretninu, ali svoju kriptovalutu ne želite prodati. Može li Bitcoin postati zalog zahvaljujući kojem ćete dobiti potrebno financiranje? U Sjedinjenim Američkim Državama takav model već funkcionira. Uz nove mogućnosti, međutim, donosi i rizike koji se znatno razlikuju od onih kod obične hipoteke.

Zamislimo investitora koji je nekoliko godina redovito kupovao Bitcoin i postupno stvorio portfelj vrijedan nekoliko milijuna kruna. Sada želi kupiti vlastiti dom. Iako posjeduje vrijednu imovinu, nema dovoljno slobodnih novčanih sredstava za plaćanje cijele nekretnine ni potrebnog vlastitog udjela.

Najjednostavnije rješenje bila bi prodaja dijela Bitcoina. Dobiveni novac investitor bi pretvorio u običnu valutu i iskoristio pri kupnji nekretnine. Time bi, međutim, izgubio dio investicije, a s njim i mogućnost da sudjeluje u njezinom eventualnom budućem rastu vrijednosti.

Postoji i drugi put. Bitcoin može iskoristiti kao zalog za kredit, dobiti potrebna sredstva i pod određenim uvjetima zadržati svoju izvornu investicijsku poziciju.

Na prvi pogled riječ je samo o još jednom načinu osiguranja kredita. Ovaj pristup ipak otvara šire pitanje: Može li Bitcoin, uz ulogu investicijske imovine, postupno dobiti i ulogu imovine na temelju koje će financijske institucije uobičajeno odobravati kredite?

Bitcoin kao zalog: načelo koje u financijama nije novo

Krediti osigurani vrijednom imovinom nisu novost u financijskom svijetu.

Kod klasične hipoteke banka u pravilu koristi nekretninu koja se kupuje kao osiguranje odobrenog kredita. Kod drugih oblika financiranja kao zalog mogu poslužiti, primjerice, investicijski portfelji ili vrijednosni papiri.

Krediti osigurani Bitcoinom polaze od istog načela. Klijent ne mora prodati imovinu. Daje je kao zalog na temelju kojeg dobiva zajam u običnoj valuti.

Ključna razlika leži u prirodi založene imovine.

Nekretnina ima fizički oblik, evidentirano vlasništvo, a njezina se cijena u pravilu mijenja sporije. Bitcoin je, nasuprot tome, digitalna imovina kojom se neprekidno trguje na globalnom tržištu. Njegova vrijednost u kratkom roku može porasti, ali i pasti za desetke posto.

To znatno utječe na uvjete financiranja. Vjerovnik mora odrediti koliko visok kredit će odobriti na temelju Bitcoina, tko će kontrolirati kriptovalutu tijekom otplate i pod kojim će se uvjetima zalog moći prodati.

Istodobno mora utvrditi hoće li klijent pri padu cijene biti dužan nadoplatiti dodatni Bitcoin ili se cjenovne oscilacije neće izravno odražavati na tijek otplate.

Upravo je različit pristup tim pitanjima doveo do nastanka nekoliko modela bitcoin financiranja.

Bitcoin hipoteka nema jedan jedini oblik

Naziv „bitcoin hipoteka“ može biti zavaravajući. Ne mora, naime, značiti klasični hipotekarni kredit za koji klijent umjesto nekretninom jamči samo Bitcoinom.

U praksi se susrećemo prije svega s tri pristupa.

Prva mogućnost je kredit osiguran Bitcoinom. Investitor založi kriptovalutu, a dobiveni novac može prema ugovornim uvjetima iskoristiti, primjerice, za kupnju ili obnovu nekretnine ili druge izdatke. Takav kredit, međutim, ne mora biti hipoteka u uobičajenom pravnom smislu.

Drugi model je povezivanje klasične hipoteke s bitcoin kreditom. Klijent dobiva standardnu hipoteku na nekretninu, dok Bitcoin osigurava dodatni zajam namijenjen financiranju vlastitog udjela.

Treći pristup koristi Bitcoin pri procjeni imovinskog stanja klijenta. Kriptovaluta ne mora biti izravno založena. Pružatelj je može uračunati u financijske rezerve podnositelja zahtjeva kojima se dokazuje njegova imovinska situacija.

Između tih modela postoje bitne razlike. Ponekad klijent riskira prisilnu prodaju Bitcoina pri padu cijene, drugi put zalog ostaje dugoročno blokiran. Treći model mu omogućuje da kriptovalutu zadrži u vlastitom novčaniku.

Razlike ćemo prikazati na konkretnim proizvodima koji već postoje na tržištu.

Coinbase i Better Mortgage: Bitcoin pomaže financirati vlastiti udio

Jedan od primjera je suradnja američke kriptovalutne tvrtke Coinbase s pružateljem hipoteka Better Mortgage.

U ožujku 2026. obje su tvrtke predstavile proizvod koji omogućuje korištenje Bitcoina kao zaloga za financiranje vlastitog udjela pri kupnji nekretnine. U lipnju su objavile odobravanje prve takve hipoteke, a 26. kolovoza 2026. proizvod su učinile dostupnim širem krugu prihvatljivih američkih klijenata.

Nije, dakle, ostalo samo na tehnološkom prijedlogu. Ovaj način financiranja već su iskoristili stvarni kupci.

Model povezuje dva kredita.

Prvi je standardna hipoteka osigurana nekretninom koja se kupuje. Drugi kredit služi za financiranje vlastitog udjela kupca, a osigurava ga Bitcoin. Za njegovo osiguranje usto služi i dodatno založno pravo na nekretnini.

Oba kredita ugovara i upravlja njima Better Mortgage. Klijent plaća jednu zajedničku mjesečnu ratu. Coinbase osigurava povezane tehnološke usluge i infrastrukturu za čuvanje kriptovalute, ali ne odobrava samu hipoteku.

Kako financiranje funkcionira u praksi?

Zamislimo kupca koji želi kupiti nekretninu za 500 000 američkih dolara.

Za 400 000 dolara dobiva klasičnu hipoteku. Preostalih 100 000 dolara, koje bi inače morao uložiti iz vlastitih sredstava, posuđuje na temelju Bitcoina.

Početna vrijednost založenog Bitcoina pritom mora iznositi najmanje 250 % iznosa drugog kredita.

Za zajam od 100 000 dolara tako mu je potreban Bitcoin u vrijednosti od najmanje 250 000 dolara.

Kupac ne mora prodati založeni Bitcoin, a eventualni budući rast vrijednosti može mu i dalje ekonomski pripadati. Mora, međutim, otplaćivati oba kredita i tijekom trajanja zaloga ne može slobodno raspolagati kriptovalutom.

Posjedovanje Bitcoina usto ne zamjenjuje standardnu procjenu kreditne sposobnosti. Za dobivanje glavne hipoteke klijent i dalje mora ispuniti uobičajene zahtjeve u pogledu prihoda, kreditne povijesti i omjera duga i prihoda.

Bitcoin u ovom proizvodu, dakle, pomaže prije svega u financiranju vlastitog udjela. Sam po sebi neće osigurati hipoteku klijentu bez dovoljnih prihoda.

Hipoteka bez margin calla? Da, ali ne bez rizika

Izrazito obilježje proizvoda Better Mortgage i Coinbase je pristup eventualnom padu cijene Bitcoina.

Kod uobičajenih kriptovalutnih zajmova nagli pad vrijednosti zaloga može izazvati zahtjev za nadoplatu dodatnih sredstava. Taj se mehanizam naziva margin call.

Better Mortgage, međutim, navodi da sam pad cijene BTC-a ne dovodi do obveze nadopune zaloga ni do njegove automatske likvidacije.

Ako klijent založi Bitcoin u vrijednosti od 250 000 dolara, a njegova cijena zatim padne na polovicu, taj pad sam po sebi automatski ne izaziva prodaju kriptovalute.

Uvjet ostaje uredna otplata kredita.

Pri kašnjenju se situacija mijenja. Prema objavljenim uvjetima Better nakon 60 dana kašnjenja s otplatom može pristupiti likvidaciji potrebnog dijela bitcoin zaloga.

Ovaj model tako ograničava jedan od glavnih rizika uobičajenih kriptovalutnih zajmova. Klijenta, međutim, ne štiti od gubitka založene imovine u slučaju neotplaćivanja.

Pritom nije riječ o pravilu koje vrijedi za sve bitcoin hipoteke. Drugi pružatelji mogu koristiti drukčije mehanizme osiguranja i likvidacije.

Bitcoin ću zadržati. No tko ga zapravo kontrolira?

Mogućnost zadržavanja investicije jedan je od glavnih argumenata u korist bitcoin financiranja. Potrebno je, međutim, razlikovati vlasništvo nad imovinom, ekonomsko pravo na nju i stvarnu kontrolu nad njom.

Dok investitor drži Bitcoin u vlastitom novčaniku i kontrolira privatne ključeve, može sam odlučivati o njegovu prijenosu.

Čim ga, međutim, iskoristi kao zalog, situacija se može bitno promijeniti.

Kod proizvoda Better Mortgage i Coinbase klijent prenosi založeni Bitcoin na račun pod kontrolom vjerovnika u infrastrukturi Coinbase Prime.

Na važan aspekt kreditnih uvjeta upozorio je u rujnu 2026. portal CoinDesk.

Better Mortgage dopušta takozvanu rehipotekaciju. Vjerovnik tako može založeni Bitcoin ponovno koristiti u drugim financijskim transakcijama, pod uvjetom da zadrži odgovarajuću količinu BTC-a potrebnu za njegov budući povrat.

Klijentu stoga tijekom cijelog trajanja kredita ne moraju biti rezervirani isti novčići koje je izvorno dao. Prema ugovornim uvjetima umjesto njih treba dobiti natrag odgovarajuću količinu Bitcoina.

Tako nastaje dodatni rizik koji ne ovisi samo o cijeni Bitcoina: hoće li pružatelj moći ispuniti svoju obvezu.

Kad bi se vjerovnik ili neki od uključenih financijskih subjekata našao u ozbiljnim problemima, presudno bi bilo i to kako su prava klijenta na založenu imovinu pravno i tehnički zaštićena.

Još jedno ograničenje je razdoblje tijekom kojeg zalog ostaje blokiran. Prema informacijama tvrtke Better Mortgage i dokumentaciji tvrtke Coinbase, Bitcoin se oslobađa tek nakon potpune otplate ili refinanciranja glavne hipoteke.

Sama otplata kredita za vlastiti udio stoga ne mora biti dovoljna za oslobađanje Bitcoina.

Kod hipoteke ugovorene, primjerice, na 30 godina tako može biti riječ o iznimno dugom razdoblju.

To zorno pokazuje razliku između držanja Bitcoina i njegova korištenja kao zaloga za kredit.

Investitor i dalje može sudjelovati u rastu vrijednosti BTC-a, iako nad njim tijekom trajanja zaloga nema izravnu kontrolu.

Milo: Hipoteke pokrivene kriptovalutama funkcioniraju već od 2022.

Coinbase i Better Mortgage nisu prve tvrtke koje su Bitcoin povezale s financiranjem stanovanja.

Američka tvrtka Milo predstavila je hipoteku pokrivenu kriptovalutama već 2022. godine.

Prema podacima tvrtke, ukupni obujam odobrenih kriptovalutnih hipoteka u 2026. premašio je 100 milijuna američkih dolara.

Milo, međutim, nudi drukčiji model od tvrtke Better Mortgage.

Proizvod Crypto Mortgage omogućuje financiranje do 100 % kupovne cijene nekretnine u SAD-u uz davanje kriptovalutnog zaloga čija početna vrijednost odgovara iznosu kredita. Kao zalog može poslužiti Bitcoin ili Ethereum.

Klijent koji kupuje nekretninu za 500 000 dolara tako prema uvjetima proizvoda može založiti kriptovalute u istoj vrijednosti i dobiti kredit za cijelu kupovnu cijenu.

Kredit je, dakle, osiguran i nekretninom i kriptovalutom.

Razlikuje se i način otplate. Milo kod ove hipoteke navodi fiksnu kamatnu stopu i otplatu kamata bez obveznog tekućeg otplaćivanja glavnice.

Mjesečne rate tako pokrivaju kamate. Samu glavnicu klijent mora podmiriti kasnije, primjerice pri prodaji nekretnine, refinanciranju ili izvanrednom otplatom.

Niža tekuća rata stoga ne mora značiti jeftinije financiranje. Klijent mora računati s time da se samom otplatom kamata njegov dug ne smanjuje.

Imovinu posjeduju, ali prihodi za hipoteku možda neće biti dovoljni

Osnivač tvrtke Milo Josip Rupena u intervjuu za američki portal o nekretninama Inman upozorio je na problem tradicionalnog hipotekarnog tržišta.

Neki klijenti posjeduju znatnu imovinu, ali njihovi redoviti prihodi ne moraju ispunjavati zahtjeve uobičajenih hipotekarnih proizvoda.

To se može odnositi, primjerice, na poduzetnike, investitore ili samozaposlene osobe. Njihovo imovinsko stanje, naime, može biti znatno snažnije nego što to pokazuje sam iznos redovitih prihoda.

Bitcoin financiranje tako prema ovom pristupu omogućuje ne samo izbjegavanje prodaje kriptovalute, već i proširenje načina na koji vjerovnici procjenjuju imovinsko stanje klijenata.

Ni vrijedna bitcoin imovina, međutim, sama po sebi ne jamči sposobnost dugoročne otplate kredita.

Upravo je razlika između vrijednosti imovine i prihoda raspoloživog za otplatu jedno od važnih pitanja koja pružatelj kredita mora procijeniti.

Drukčiji pristup: Bitcoin kao financijska rezerva

Milo nudi i proizvod pod nazivom Self-Custody Mortgage.

Bitcoin u njemu može poslužiti kao dio dokazanih financijskih rezervi klijenta, a da ga klijent ne mora prenijeti na čuvanje vjerovniku.

Kriptovaluta ovdje, dakle, ne funkcionira kao izravno založeni Bitcoin. Pružatelj je uzima u obzir pri procjeni imovinskih prilika, ali klijent i dalje treba vlastiti novac za financiranje odgovarajućeg dijela nekretnine.

Ovaj model pokazuje da se korištenje kriptovaluta pri financiranju stanovanja ne mora sastojati samo u njihovom zalaganju.

Digitalna imovina također može postupno postati uobičajeno priznati dio imovinskog profila klijenta.

Firefish: Europski model zajmova osiguranih Bitcoinom

Primjere ove vrste financiranja nalazimo i u Europi.

Platforma Firefish usmjerena je na kredite osigurane Bitcoinom. Zahvaljujući njima klijent može dobiti novac, a da ne proda kriptovalutu.

Firefish nije klasična hipotekarna banka i ne nudi isti proizvod kao Better Mortgage. Dobiveni zajam ipak se prema uvjetima može iskoristiti u različite svrhe, eventualno i pri financiranju nekretnine.

Razlikuje se prije svega tehničko rješenje čuvanja zaloga.

Prema objavljenoj dokumentaciji tvrtke Firefish, Bitcoin je zaključan pomoću mehanizma multisignature izravno na bitcoin blockchainu. Zalogom se može raspolagati samo pod unaprijed utvrđenim uvjetima, primjerice nakon potpune otplate kredita ili pri likvidaciji.

Riječ je o drukčijem rješenju nego u slučaju kada vjerovnik može založenu kriptovalutu dalje koristiti u vlastitim transakcijama.

Firefish, međutim, kontinuirano prati vrijednost zaloga. Klijent stoga mora računati s rizikom cjenovnih oscilacija.

Prema dokumentaciji, upozorenja o margin callu vezana su uz razine LTV-a od 73 %, 79 % i 86 %. Pri dosezanju likvidacijske granice LTV-a od 95 % može doći do prodaje zaloga.

Svaki od modela tako donosi drukčije prednosti i rizike.

U prvom slučaju klijent nije izložen automatskoj likvidaciji pri padu cijene, ali povjerava Bitcoin vjerovniku koji ga može dalje koristiti. U drugom je čuvanje tehnički riješeno drukčije, ali nagli pad cijene može dovesti do prisilne prodaje zaloga.

Nijedan od ovih modela stoga se ne može označiti sigurnijim u svakom pogledu.

Što znači LTV i zašto je kod Bitcoina toliko važan?

LTV (Loan-to-Value) označava omjer iznosa kredita i vrijednosti zaloga.

Zamislimo investitora koji posjeduje Bitcoin u vrijednosti od 5 milijuna kruna. Založi ga i na temelju njega posudi 2 milijuna kruna.

Početni LTV iznosi 40 %.

Ako se cijena Bitcoina u sljedećim godinama udvostruči, vrijednost zaloga porast će na 10 milijuna kruna. Uz nepromijenjenu glavnicu LTV će pasti na 20 %.

Ako, međutim, Bitcoin izgubi polovicu vrijednosti, cijena zaloga pada na 2,5 milijuna kruna, a LTV raste na 80 %.

Nakon daljnjeg pada od 20 % od te nove vrijednosti založeni Bitcoin vrijedio bi 2 milijuna kruna. LTV bi dosegnuo 100 %, a vrijednost zaloga bila bi jednaka neotplaćenoj glavnici kredita.

Takav razvoj predstavlja značajan rizik i za vjerovnika i za dužnika.

Kod zajmova s kontinuiranim ponovnim vrednovanjem zaloga investitor može dobiti poziv za nadopunu Bitcoina ili za otplatu dijela duga.

Ako se ne odazove pozivu, može uslijediti prisilna prodaja kriptovalute.

Za dugoročnog imatelja BTC-a takva je situacija rizična. Bitcoin, naime, može izgubiti upravo tijekom tržišnog pada, iako ga je izvorno planirao držati niz godina.

Ako cijena kriptovalute zatim ponovno poraste, u njezinu oporavku možda više neće sudjelovati.

Presudan stoga nije samo početni LTV, već i konkretni ugovorni uvjeti, učestalost ponovnog vrednovanja zaloga i granica pri kojoj ga pružatelj može prodati.

Klasična hipoteka naspram financiranja Bitcoinom

Klasična hipoteka i financiranje uz korištenje Bitcoina ne razlikuju se samo vrstom zaloga.

Osiguranje

Klasična hipoteka: U pravilu nekretnina
Financiranje uz korištenje BTC-a: Bitcoin, nekretnina ili njihova kombinacija

Vlastita sredstva

Klasična hipoteka: Obično gotovinska ušteđevina ili drugi prihvaćeni izvori
Financiranje uz korištenje BTC-a: Kod odabranih proizvoda može se dobiti kredit na temelju BTC-a za vlastiti udio

Procjena klijenta

Klasična hipoteka: Prihodi, obveze, kreditna povijest
Financiranje uz korištenje BTC-a: Ovisno o proizvodu i digitalna imovina u posjedu

Cjenovna volatilnost

Klasična hipoteka: Vrijednost nekretnine obično se mijenja sporije
Financiranje uz korištenje BTC-a: Bitcoin može u kratkom roku znatno oscilirati

Margin call

Klasična hipoteka: Nije uobičajeni dio standardne hipoteke
Financiranje uz korištenje BTC-a: Kod nekih proizvoda postoji, kod drugih ne

Kontrola nad zalogom

Klasična hipoteka: Klijent u pravilu i dalje koristi nekretninu
Financiranje uz korištenje BTC-a: BTC-om često ne može slobodno raspolagati

Otplata

Klasična hipoteka: U pravilu redovite rate glavnice i kamata
Financiranje uz korištenje BTC-a: Ovisno o proizvodu anuitetska otplata, otplata kamata ili drugi režim

Dostupnost

Klasična hipoteka: Etablirano bankarsko tržište
Financiranje uz korištenje BTC-a: Specijalizirani proizvodi s ograničenom dostupnošću

S ekonomskog gledišta ključna je mogućnost korištenja već posjedovane investicijske imovine za dobivanje dodatnih financijskih sredstava.

Investitor, međutim, istodobno ograničava svoju financijsku fleksibilnost i preuzima nove kreditne obveze.

Isplati li se Bitcoin založiti ili ga je bolje prodati?

Zamislimo dva investitora. Svaki posjeduje Bitcoin u vrijednosti od 5 milijuna kruna i za financiranje stanovanja treba 2 milijuna kruna.

Prvi investitor proda Bitcoin za 2 milijuna kruna i dobiveni novac iskoristi pri kupnji nekretnine. Ostatak BTC-a zadrži.

Drugi Bitcoin ne proda, nego umjesto toga na temelju kriptovalutnog zaloga posudi 2 milijuna kruna.

Ako cijena Bitcoina u sljedećim godinama znatno poraste, drugi investitor može profitirati od rasta vrijednosti veće količine BTC-a.

Istodobno, međutim, mora iz svojih prihoda plaćati kamate i rate kredita. Prema ugovornim uvjetima usto riskira gubitak zaloga.

Prvi investitor jest prodao dio Bitcoina, ali nije preuzeo dodatnu kreditnu obvezu. Prodani dio kriptovalute više ne izlaže ni riziku prisilne prodaje zbog kredita ni problemima upravitelja zaloga.

Ako Bitcoin, naprotiv, znatno oslabi, situacija drugog investitora može se zakomplicirati. Vrijednost njegove imovine pada, dok se iznos duga automatski ne smanjuje.

Isplativost obiju varijanti stoga se ne može ocjenjivati samo prema očekivanom kretanju cijene Bitcoina.

Presudni su i kamatna stopa, ukupni troškovi kredita, porezne posljedice prodaje kriptovalute, sposobnost otplate i visina financijske rezerve koja investitoru ostaje nakon transakcije.

Kredit osiguran Bitcoinom tako može pomoći u zadržavanju investicije, ali istodobno povećava zaduženost.

Može li rast cijene Bitcoina postupno otplaćivati hipoteku?

Bitcoin financiranje otvara i pitanje može li se budući rast cijene kriptovalute iskoristiti za smanjenje duga.

Zamislimo investitora koji založi Bitcoin u vrijednosti od 5 milijuna kruna i dobije zajam od 2 milijuna kruna.

Nakon nekoliko godina cijena Bitcoina poraste i vrijednost založene imovine dosegne 10 milijuna kruna.

Investitor bi teoretski mogao osloboditi dio viška zaloga, prodati odgovarajuću količinu BTC-a i prihod iskoristiti za izvanrednu otplatu kredita.

U praksi, međutim, ovisi o tome omogućuje li pružatelj djelomično oslobađanje zaloga.

Neki proizvodi zahtijevaju da Bitcoin ostane blokiran sve do potpune otplate ili refinanciranja kredita. Drugi ne omogućuju podizanje ni dijela zaloga čija je vrijednost u međuvremenu znatno porasla.

Stoga je važno razlikovati rast vrijednosti investicije od stvarnog smanjivanja duga.

Sam rast cijene Bitcoina ne otplaćuje hipoteku. Može povećati vrijednost osiguranja ili pod određenim uvjetima omogućiti daljnju financijsku operaciju.

Kad cijena Bitcoina dugoročno ne bi rasla, investitor bi kredit morao i dalje otplaćivati prema ugovorenim uvjetima.

Zanimaju li bitcoin hipoteke stvarne klijente?

Dostupni podaci upućuju na to da ova vrsta financiranja budi interes investitora i da je dio potražnje već doveo do stvarnog odobravanja kredita.

Prema osnivaču tvrtke Milo, pri uvođenju kriptovalutne hipoteke 2022. na listu čekanja upisalo se više od 10 000 zainteresiranih.

Do 2026. tvrtka Milo je prema vlastitim podacima odobrila kriptovalutne hipoteke u iznosu većem od 100 milijuna dolara.

Podatke o interesu objavili su i Better Mortgage i Coinbase.

Prije šireg uvođenja proizvoda na tržište evidentirali su potencijalno financiranje u obujmu većem od 260 milijuna dolara. U anketi među zainteresiranima 60 % ispitanika navelo je da planira kupnju nekretnine tijekom sljedećih šest mjeseci.

U rujnu 2026. Better je portalu CoinDesk priopćio da su preliminarni zahtjevi dosegnuli ukupni traženi obujam od 360 milijuna dolara.

To, međutim, ne znači da su svi navedeni iznosi stvarno odobreni ili isplaćeni.

Iskazani interes, podneseni zahtjev i dovršeno financiranje tri su različite stvari.

Na potražnju usto utječe sastav klijenata. Proizvodi ciljaju prije svega na one koji već posjeduju kriptovalute i žele zadržati dugoročnu investicijsku poziciju.

Ipak je riječ o signalu da imatelji digitalne imovine traže načine kako iskoristiti njezinu vrijednost i izvan trgovanja na kriptovalutnim burzama.

Kakva su prva iskustva i reakcije?

Konkretno iskustvo s financiranjem stanovanja pomoću Bitcoina opisao je i britanski dnevnik Financial Times.

U listopadu 2026. predstavio je priču američkog kupca koji je za financiranje vlastitog udjela za nekretninu posudio približno 130 000 dolara na temelju Bitcoina.

Uz standardnu hipoteku tako je dobio dodatni kredit, a da nije morao prodati svoju bitcoin investiciju.

Slučaj ilustrira glavnu motivaciju zainteresiranih. Ne mora biti riječ o ljudima bez imovine. Naprotiv, mogu posjedovati znatna sredstva koja drže u imovini koju ne žele prodati.

S rastućim interesom, međutim, pojavljuju se i kritička pitanja.

Financijski mediji upozoravaju na rizik prekomjerne zaduženosti, visoku volatilnost digitalne imovine i dugoročnu ovisnost klijenta o pružatelju kredita.

Daljnje primjedbe odnose se na postupanje sa založenim Bitcoinom. Ako ga vjerovnik može dalje koristiti, nastaju rizici koji nisu vidljivi samo iz kamatne stope ili deklariranog LTV-a.

Bitcoin hipoteka tako može privući klijenta sa znatnom digitalnom imovinom i stabilnim prihodom. Ne mora, međutim, biti prikladna za svakoga tko traži dom.

A što je s Češkom?

Europske platforme doduše omogućuju dobivanje kredita osiguranog Bitcoinom, ali njegovo izravno povezivanje s uobičajenom češkom hipotekom za sada nailazi na značajne prepreke.

Temom se u listopadu 2026. bavio portal Investiční web, koji je kontaktirao predstavnike banaka Komerční banka i Partners Banka.

Prema riječima voditelja hipoteka u banci Komerční banka, Ondřej Šuchman, američki model u kojem klijent financira vlastiti udio dodatnim kreditom nailazio bi na preporuke Češke narodne banke koje se odnose na vlastita sredstva podnositelja zahtjeva.

Banka, naime, procjenjuje ne samo vrijednost osiguranja, već i podrijetlo vlastitih sredstava i ukupnu sposobnost klijenta da otplaćuje kredit.

Dodatna komplikacija je visoka volatilnost Bitcoina.

Kad bi Bitcoin služio izravno kao bankovni zalog, financijska institucija morala bi njegove cjenovne oscilacije uzeti u obzir pri upravljanju rizicima. Odobreni kredit stoga bi mogao biti znatno niži nego u slučaju jednako vrijednog zaloga na nekretnini.

Prema riječima glasnogovornice banke Partners Banka, Tereza Píchalová, korištenje Bitcoina pri financiranju stanovanja u listopadu 2026. bilo je još u fazi razmatranja. Banka nije imala pripremljen konkretan proizvod.

O povezivanju kriptovalutnih zajmova i hipoteka u Češkoj se pritom raspravljalo i ranije.

U studenom 2025. temom su se bavile Hospodářské noviny u epizodi podcasta Ranní brífink u kojoj je gostovao Tomáš Dzurilla iz tvrtke Firefish.

Rasprava se dotaknula i šireg razvoja financijskog tržišta, uključujući tadašnje planove američke banke JPMorgan da prihvaća Bitcoin i Ethereum kao osiguranje kredita za institucionalne klijente.

Interes za kriptovalute kao kreditno osiguranje, dakle, nije ograničen samo na specijalizirane bitcoin tvrtke.

Institucionalne kredite ipak treba razlikovati od hipoteka za kućanstva. To što banka prihvaća kriptovalute kao zalog pri financiranju velikih klijenata još ne znači da će ih početi prihvaćati i kod uobičajenih hipoteka.

Češki zainteresirani kupci stoga bi trebali zasebno provjeriti dostupnost kredita osiguranog BTC-om i zasebno mogućnost korištenja dobivenog novca pri konkretnom hipotekarnom financiranju.

Što bi investitor trebao provjeriti prije korištenja bitcoin kredita?

Prije odluke nije dovoljno usporediti samo kamatnu stopu i najveći iznos dostupnog zajma.

Bitno je razumjeti cijelu strukturu kredita.

Investitor bi trebao znati hoće li Bitcoin tijekom kredita biti blokiran, tko će nad njim imati kontrolu i smije li ga pružatelj dalje koristiti.

Jednako su važni uvjeti pod kojima može doći do prodaje zaloga. Kod nekih proizvoda glavni je razlog neotplaćivanje, drugdje likvidaciju može izazvati i znatan pad cijene.

Pozornost zaslužuje i način otplate. Dugoročno gledano, postoji bitna razlika između kredita s tekućim otplaćivanjem glavnice i proizvoda kod kojeg klijent redovito plaća samo kamate.

Važne su i mogućnosti prijevremene otplate i oslobađanja viška zaloga, pravna zaštita klijenta u slučaju stečaja pružatelja te eventualne valutne i porezne posljedice.

Klijent mora razmotriti i to iz čega će otplaćivati kredit. Ako mu redoviti prihodi trebaju za vođenje kućanstva, ne bi se trebao oslanjati na to da će njegove obveze riješiti budući rast cijene Bitcoina.

Financiranje stanovanja dugoročna je odluka. Njegova se sigurnost ne može temeljiti samo na očekivanju rasta rizične imovine.

Revolucija ili evolucija financijskog sustava?

Sadašnji razvoj nudi dva kuta gledanja.

S tehnološkog gledišta krediti osigurani Bitcoinom nisu potpuna revolucija. Posuđivanje na temelju vrijedne imovine dugo je etablirano financijsko načelo.

Novost je korištenje digitalne imovine koja ima globalno tržište, specifične načine čuvanja i znatno drukčiju cjenovnu dinamiku.

Za dugoročne imatelje Bitcoina, međutim, može biti riječ o značajnoj promjeni.

Bitcoin više ne mora biti samo investicija koju je moguće držati ili prodati. Može služiti i kao imovina čija vrijednost pomaže financirati druge životne odluke.

Važno je i šire pitanje procjene imovine.

Tradicionalne hipoteke u velikoj se mjeri temelje na redovitim prihodima, kreditnoj povijesti i etabliranim oblicima osiguranja. Neki vlasnici digitalne imovine, međutim, mogu imati znatnu investicijsku imovinu, iako njihov financijski profil ne odgovara uobičajenim bankarskim modelima.

Ako financijske institucije nauče digitalnu imovinu sigurno vrednovati, njome upravljati i prihvaćati je kao dio financiranja, to bi moglo postupno promijeniti način odobravanja kredita.

Šira dostupnost kredita na temelju Bitcoina, međutim, istodobno može povećati zaduženost investitora i produbiti njihovu ovisnost o kretanju cijene kriptovalute.

Širenje bitcoin hipoteka stoga samo po sebi ne mora značiti napredak.

Presudni će biti prije svega transparentnost ugovornih uvjeta, pravna zaštita klijenata, sigurnost zaloga i sposobnost sustava da izdrži i znatne tržišne padove.

Zaključak

Hipoteke i krediti osigurani Bitcoinom više nisu samo teorijski koncept. U Sjedinjenim Američkim Državama postoje proizvodi koji omogućuju korištenje digitalne imovine pri financiranju nekretnina.

Milo, Better Mortgage i Coinbase pokazuju da Bitcoin može postupno dobivati dodatnu financijsku funkciju uz investiranje i trgovanje.

Pojedini proizvodi, međutim, bitno se razlikuju. Negdje Bitcoin izravno osigurava hipoteku, drugdje služi kao zalog za kredit za vlastiti udio. U drugim slučajevima pružatelj ga uzima u obzir kao dio imovinskih rezervi klijenta.

Upravo o tim razlikama ovisi koja prava investitoru ostaju i kojim je rizicima izložen.

Za nekoga kredit pokriven Bitcoinom može biti put do financiranja stanovanja bez prodaje dugoročne investicije. Za drugoga može biti isplativije prodati dio kriptovalute i ne preuzimati dodatni dug.

S današnjeg gledišta bitcoin hipoteke tako predstavljaju prije evoluciju nego trenutačnu revoluciju financijskog sustava.

Njihovo dugoročno značenje, međutim, može biti šire.

Nije, naime, riječ samo o mogućnosti kupnje nekretnine bez prodaje Bitcoina. Riječ je i o postupnoj promjeni pristupa financijskog svijeta digitalnoj imovini i njezinu korištenju u realnom gospodarstvu.

Korišteni izvori

1. Hospodářské noviny – Bude možné ručit bitcoinem za hypotéku? (5. 11. 2025)
2. CoinDesk – Better and Coinbase’s bitcoin-backed mortgages can reuse borrowers’ collateral (6. 9. 2026)
3. Financial Times – Would you take out a mortgage backed by bitcoin? (22. 10. 2026)
4. Investiční web – Bitcoin jako akontace pro vlastní bydlení (2. 10. 2026)
5. Inman – Why crypto-backed mortgages aren't quite mainstream yet (13. 4. 2026)
6. Coinbase – Službena dokumentacija o kriptovalutnim hipotekama
7. Milo – Službene informacije o hipotekarnim proizvodima
8. Firefish – Dokumentacija o osiguranju i likvidaciji

Informacije odgovaraju stanju dostupnih izvora u studenom 2026. Tekst je obrazovnog karaktera i ne predstavlja individualnu investicijsku, kreditnu, pravnu ni poreznu preporuku.