Hipotekarni kredit osiguran Bitcoinom: Evolucija financiranja ili početak revolucije?

Posjedujete Bitcoin čija je vrijednost posljednjih godina porasla i želite kupiti dom. Morate li kriptovalutu prodati ili je možete iskoristiti kao zalog za kredit? U Sjedinjenim Američkim Državama već postoje proizvodi koji omogućuju financiranje nekretnine uz pomoć Bitcoina. Uz mogućnost zadržavanja investicije, međutim, donose i nove obveze i rizike.

Kako funkcionira financiranje pomoću Bitcoina?

Načelo polazi od uobičajenog posuđivanja na temelju vrijedne imovine. Investitor daje Bitcoin kao zalog i dobiva novac, a da ne mora odmah prodati kriptovalutu. Za razliku od nekretnine, cijena Bitcoina može se, međutim, u kratkom roku znatno promijeniti.

„Bitcoin hipoteka“ pritom nije jedan jedinstven, precizno definiran proizvod. Bitcoin može izravno osiguravati kredit, služiti kao zalog za dodatni zajam za vlastiti udio uz klasičnu hipoteku ili ga pružatelj samo uzima u obzir pri procjeni financijskih rezervi klijenta. Svaka varijanta ima drukčije uvjete.

Koji proizvodi već postoje?

Američke tvrtke Better Mortgage i Coinbase predstavile su 2026. model u kojem klijent dobiva uobičajenu hipoteku na nekretninu i dodatni kredit za vlastiti udio, osiguran Bitcoinom. Pri zajmu od 100 000 dolara za vlastiti udio početna vrijednost založenog BTC-a mora iznositi najmanje 250 000 dolara. Sam pad cijene Bitcoina prema objavljenim uvjetima ne izaziva automatsku prodaju zaloga, ali neotplaćivanje kredita može je izazvati.

Tvrtka Milo nudi drukčiji model, u kojem kriptovalute zajedno s nekretninom mogu osigurati financiranje do cijele kupovne cijene. Kod nekih njezinih proizvoda klijent tekuće otplaćuje samo kamate, dok glavnicu mora podmiriti kasnije. Milo nudi i varijantu u kojoj se Bitcoin uzima u obzir kao financijska rezerva, a da ga klijent ne mora založiti.

U Europi djeluje, primjerice, Firefish, koja odobrava zajmove osigurane Bitcoinom. Zalog je zaključan putem višepotpisnog rješenja na blockchainu. Za razliku od gore navedenog proizvoda Better Mortgage, pad cijene ovdje, međutim, može dovesti do poziva za nadopunu zaloga i potom do njegove prisilne prodaje.

Zašto je važno pratiti LTV?

LTV (Loan-to-Value) izražava omjer duga i vrijednosti zaloga. Ako na temelju Bitcoina u vrijednosti od 5 milijuna kruna posudimo 2 milijuna, početni LTV iznosi 40 %. Padne li vrijednost založenog BTC-a na polovicu, LTV raste na 80 %, iako je iznos duga ostao isti.

Kod proizvoda s kontinuiranim ponovnim vrednovanjem visok LTV može značiti obvezu nadopune zaloga ili otplate dijela kredita. Ako klijent ne ispuni zahtjev, prijeti prisilna prodaja Bitcoina upravo u vrijeme pada cijene.

Bitcoin ostaje vaš. No imate li ga pod kontrolom?

Pri zalaganju Bitcoina ključno je utvrditi tko drži ključeve i kako se smije raspolagati zalogom. U modelu Better Mortgage i Coinbase BTC se prenosi u infrastrukturu za čuvanje, a ugovorni uvjeti dopuštaju njegovo daljnje korištenje od strane vjerovnika, što se naziva rehipotekacija. Klijent tako može imati pravo na povrat odgovarajuće količine BTC-a, a da tijekom cijelog razdoblja nisu rezervirani izvorni novčići.

Važno je znati i kada se Bitcoin oslobađa. Kod ovog proizvoda može ostati blokiran sve do potpune otplate ili refinanciranja glavne hipoteke. Rizik, dakle, ne leži samo u kretanju cijene, već i u uvjetima čuvanja te sposobnosti pružatelja da ispuni obveze.

Isplati li se Bitcoin založiti ili prodati?

Zalog omogućuje zadržavanje investicijske pozicije i eventualno sudjelovanje u budućem rastu cijene BTC-a. Istodobno, međutim, nastaju dug, troškovi kamata i rizik gubitka zaloga. Prodaja dijela Bitcoina, naprotiv, smanjuje obujam investicije, ali ne mora stvarati dodatnu kreditnu obvezu.

Sam rast cijene založenog Bitcoina usto automatski ne otplaćuje hipoteku. Dug se smanjuje tek stvarnim otplatama; eventualno oslobađanje dijela zaloga ovisi o ugovoru.

A što je s Češkom?

U Češkoj za sada nije riječ o uobičajeno dostupnom hipotekarnom proizvodu. Prema izjavama banaka citiranim u izvornom članku, povezivanje kredita za vlastiti udio s klasičnom hipotekom nailazi na zahtjeve koji se odnose na vlastita sredstva, procjenu kreditne sposobnosti i upravljanje rizicima. Zaseban zajam osiguran Bitcoinom stoga se ne može automatski smatrati rješenjem za financiranje češke hipoteke.

Zaključak

Krediti pokriveni Bitcoinom pokazuju da digitalna imovina uz investiranje može dobiti i praktičnu ulogu u financiranju stanovanja. S današnjeg gledišta riječ je prije o evoluciji etabliranog načela posuđivanja na temelju imovine nego o trenutačnoj revoluciji.

Prije potpisivanja ugovora potrebno je razumjeti razinu zaduženosti, uvjete otplate, rizik prisilne prodaje, kontrolu nad zalogom i mogućnosti njegova oslobađanja. Za neke investitore zadržavanje Bitcoina može biti prednost, za druge će biti razumnije prodati dio kriptovalute i ne preuzimati dodatni dug.

Informacije odgovaraju stanju dostupnih izvora u studenom 2026. Tekst je obrazovnog karaktera i ne predstavlja individualnu investicijsku, kreditnu, pravnu ni poreznu preporuku.